Как се облага продажбата на недвижим имот от физическо лице в България през 2026 г.?
Данъкът при продажба на недвижим имот от физическо лице в България се урежда от ЗДДФЛ и се администрира от НАП. Първо се проверява дали сделката е освободена от данък по чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ. Печалбата е изцяло освободена (0% данък), ако е изпълнено едно от две условия: (А) правило „3 години“ — продавате ЕДИН жилищен имот и между придобиването и продажбата са изминали повече от 3 години; или (Б) правило „5 години“ — продавате до ДВА имота от всякакъв вид (жилищни или други) в рамките на една календарна година и са изминали повече от 5 години от придобиването. Земеделската и горската земя е освободена при над 5 г. независимо от броя. Ако нито едно правило не е изпълнено, сделката е облагаема. При облагаема сделка данъкът се изчислява по чл. 33 ЗДДФЛ: облагаема е само положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване (ако разликата е нула или отрицателна, няма данък и загубата не се пренася за следващи години по чл. 33, ал. 6). От тази положителна печалба законът признава фиксирани 10% нормативно признати разходи (НПР) — автоматично, без документи. Така данъчната основа е 90% от печалбата, а върху нея се начислява 10% плосък данък — ефективната тежест върху брутната печалба е 9%. Работен пример (облагаема сделка): продажна цена 200 000 €, цена на придобиване 140 000 €, период на притежание 2 години, жилищен имот, 1 продаден имот. Положителната разлика е 200 000 − 140 000 = 60 000 €. Тъй като 2 години не са повече от 3 (правило А не важи) и не са повече от 5 (правило Б не важи), сделката е облагаема. НПР = 60 000 × 10% = 6 000 €, данъчна основа = 60 000 − 6 000 = 54 000 €, дължим данък = 54 000 × 10% = 5 400 €. Нетната печалба след данък е 60 000 − 5 400 = 54 600 €, а ефективната ставка е 5 400 / 60 000 = 9%. За сравнение: при същите цени, но имот, държан над 3 години (напр. 4 години), жилищен, 1 продаден — се прилага правило А, сделката е освободена, данъкът е 0 €, а пълните 60 000 € печалба остават (0%). Важно: дори когато сделката е освободена, продажбата трябва да се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ до 30 април на следващата година — освобождаването не е автоматично и трябва да се заяви и докаже. Калкулаторът покрива продажбата от физическо лице извън стопанска дейност; при честа дейност „купи-ремонтирай-продай“ (flip) НАП може да преквалифицира сделките като стопанска дейност с друго облагане и евентуална регистрация по ДДС. Резултатите са с информативна цел; проверете актуалните правила на сайта на НАП преди подаване на декларация.
Официален източник: НАП · Данните са актуализирани: 2026-06-03