Υπολογιστής ΕΝΦΙΑ 2026

Πώς υπολογίζεται

Ο κύριος φόρος ενός κτίσματος κατοικίας είναι γινόμενο συντελεστών (ν. 5219/2025, άρθρο 11, Ενότητα Α). Η τιμή ζώνης που ισχύει την 1η Ιανουαρίου 2026 κατατάσσει το κτίσμα σε μία από τις 9 φορολογικές ζώνες, και κάθε ζώνη έχει τον δικό της βασικό φόρο ανά τετραγωνικό μέτρο, από 2,00 € έως 16,20 €. Ο βασικός φόρος πολλαπλασιάζεται με την επιφάνεια και με τους συντελεστές. Ο συντελεστής παλαιότητας μετριέται από το έτος της νεότερης οικοδομικής άδειας: 1,25 έως 4 έτη και κατεβαίνει ως 1,00 από τα 26 έτη. Για κτήρια πριν από το 1930 είναι 0,80 και για κτήρια άνω των 100 ετών 0,60. Ο συντελεστής ορόφου είναι 0,98 στο υπόγειο και ανεβαίνει ως 1,03 από τον 6ο όροφο. Όταν η κατοικία έχει πολλούς ορόφους, μετρά ο υψηλότερος. Στη μονοκατοικία ο συντελεστής ορόφου αντικαθίσταται από 1,02. Ο συντελεστής πρόσοψης είναι 1,00, 1,01 ή 1,02 και δεν εφαρμόζεται στους βοηθητικούς χώρους. Οι βοηθητικοί χώροι (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης) φορολογούνται με συντελεστή 0,1. Ένα ημιτελές κτίσμα που είναι κενό και δεν ηλεκτροδοτήθηκε ποτέ, ή έχει μόνο εργοταξιακό ρεύμα, έχει συντελεστή 0,4. Σε συνιδιοκτησία ο πλήρης κύριος πληρώνει τον φόρο κατά το ποσοστό του (άρθρο 9 παρ. 3). Στη συνέχεια ο φόρος μειώνεται κατά το άρθρο 13 παρ. 3, ανάλογα με τη συνολική αξία της περιουσίας σας: 30% έως 100.000 €, 25% έως 150.000 €, 20% έως 250.000 €, 15% έως 300.000 € και 10% έως 400.000 €. Για την ασφαλισμένη κατοικία (άρθρο 10 παρ. 5 και απόφαση Α.1014/2024 όπως τροποποιήθηκε) η μείωση είναι 20% για ασφάλιση όλο το 2025, όταν η αξία της κατοικίας δεν ξεπερνά τα 500.000 €, και 10% πάνω από αυτό. Για μικρότερη διάρκεια, τουλάχιστον 3 μηνών ή 90 ημερών, η μείωση είναι αναλογική με τις ημέρες: 20% × ημέρες / 365. Το ασφαλισμένο κεφάλαιο για κάθε έναν από τους τρεις κινδύνους πρέπει να καλύπτει 900 € ανά τ.μ. κύριων και βοηθητικών χώρων. Αν δεν τα καλύπτει, η μείωση δεν δίνεται καθόλου, ούτε αναλογικά. Αν είναι κύρια κατοικία σε επιλέξιμο μικρό οικισμό, ο ΕΝΦΙΑ του 2026 μειώνεται κατά 50% (άρθρο 17 παρ. 3, όπως προστέθηκε με τον ν. 5246/2025). Καμία επίσημη πηγή δεν ορίζει ρητά αν οι μειώσεις αυτές υπολογίζονται όλες πάνω στον αρχικό φόρο ή η καθεμία πάνω σε ό,τι απομένει από την προηγούμενη. Όταν ισχύουν δύο ή περισσότερες, ο υπολογιστής δείχνει το εύρος ανάμεσα στους δύο τρόπους.

Κύριος φόρος = [Κύριοι χώροι × ΒΦ × Σ. παλαιότητας × (Σ. ορόφου ή 1,02 μονοκατοικίας) × Σ. πρόσοψης
               + Βοηθητικοί χώροι × ΒΦ × Σ. παλαιότητας × (Σ. ορόφου ή 1,02) × 0,1]
               × 0,4 (μόνο ημιτελές που πληροί τις προϋποθέσεις) × ποσοστό κυριότητας

μασφ = 20% × ημέρες 2025 / 365, αν ημέρες ≥ 90 και κεφάλαιο ≥ 900 € × (κύριοι + βοηθητικοί χώροι), αλλιώς 0

Μετά τις μειώσεις (εύρος):
  όλες επί του αρχικού: Κύριος φόρος × (1 − μ13 − μασφ − μοικ), όχι κάτω από 0
  η μία μετά την άλλη: Κύριος φόρος × (1 − μ13) × (1 − μασφ) × (1 − μοικ)

μ13 = 30/25/20/15/10% (άρθρο 13 παρ. 3) · μοικ = 50%

Παράδειγμα υπολογισμού

Οι προεπιλογές του υπολογιστή: διαμέρισμα 100 τ.μ. στον 3ο όροφο χωρίς βοηθητικούς χώρους, τιμή ζώνης 2.000 €/τ.μ., οικοδομική άδεια του 2009, μία πρόσοψη, πλήρης κυριότητα 100%, χωρίς ασφάλιση και εκτός μικρού οικισμού.

Ο κύριος φόρος του κτίσματος είναι 415,18 €. Όσο δεν δηλώνετε τη συνολική αξία της περιουσίας σας, το ποσό μετά τις μειώσεις μένει ανοιχτό. Με συνολική αξία έως 100.000 € γίνεται 290,63 €. Με ασφάλιση όλο το 2025 και κεφάλαιο τουλάχιστον 90.000 € (100 τ.μ. × 900 €), το ποσό βρίσκεται μεταξύ 207,59 € και 232,50 €. Με ασφάλιση 214 ημερών η μείωση ασφάλισης γίνεται 11,73% και το ποσό βρίσκεται μεταξύ 241,94 € και 256,55 €. Το εύρος υπάρχει επειδή δεν έχει επιβεβαιωθεί αν οι δύο μειώσεις υπολογίζονται και οι δύο επί του αρχικού φόρου ή η μία μετά την άλλη.

Πότε μπορεί να διαφέρει το αποτέλεσμά σας

Το αποτέλεσμα αφορά ένα κτίσμα και μπορεί να διαφέρει από την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ της ΑΑΔΕ. Δεν περιλαμβάνεται ο φόρος του ποσοστού οικοπέδου ούτε των γηπέδων, οπότε ο πραγματικός φόρος μπορεί να είναι μεγαλύτερος. Υπολογίζεται μόνο η πλήρης κυριότητα. Για επικαρπία ή ψιλή κυριότητα ο φόρος μοιράζεται με βάση την ηλικία του επικαρπωτή και το αποτέλεσμα εδώ δεν ισχύει. Δεν εφαρμόζονται οι προσωπικές εκπτώσεις 50% ή 100% του άρθρου 13 παρ. 1 και 2 (εισόδημα, εμβαδόν, οικογένεια, αναπηρία), που μειώνουν τον φόρο όσων τις δικαιούνται. Δεν καλύπτονται τα ειδικά κτήρια και οι απαλλαγές του άρθρου 10, όπου ο φόρος είναι μικρότερος. Όταν η συνολική αξία της περιουσίας σας ξεπερνά τα 400.000 €, ισχύουν ο φόρος ανά δικαίωμα και η προσαύξηση του άρθρου 11 που δεν υπολογίζονται εδώ, και το ποσό μετά τις μειώσεις μένει ανεπίλυτο. Για την ασφάλιση, ο υπολογιστής δέχεται τις ημέρες και το κεφάλαιο που δηλώνετε. Ακριβώς 89 ημέρες (τρεις ημερολογιακοί μήνες τον Φεβρουάριο) δεν ορίζονται ρητά ως επαρκείς, οπότε το αποτέλεσμα δείχνει εύρος. Σε συνιδιοκτησία δεν είναι σαφές αν το όριο των 500.000 € για τη μείωση 20% ή 10% αφορά την αξία όλης της κατοικίας, οπότε εμφανίζεται εύρος. Οι μειώσεις ασφάλισης και οικισμού χορηγούνται από την ΑΑΔΕ μόνο αν πληρούνται όλοι οι όροι της νομοθεσίας.

Συντελεστές και όρια

Φορολογικές ζώνες και βασικός φόρος κτισμάτων για το 2026 (ν. 5219/2025, άρθρο 11, Ενότητα Α, παρ. 2α).

Πηγές και νομική βάση

Αρχείο ενημερώσεων

• 2026-09-26 — Προστέθηκαν βοηθητικοί χώροι (συντελεστής 0,1 χωρίς πρόσοψη), ημιτελή κτίσματα (0,4) και ποσοστό πλήρους κυριότητας. Η μείωση ασφάλισης υπολογίζεται πλέον αναλογικά με τις ημέρες του 2025 (τουλάχιστον 90) και μόνο όταν το κεφάλαιο καλύπτει 900 € ανά τ.μ. Πριν, η ασφάλιση για μέρος του έτους έμενε χωρίς ποσό.
• 2026-09-25 — Διόρθωση: η κλίμακα βασικού φόρου ήταν παλιά (12 ζώνες). Τώρα ισχύουν οι 9 ζώνες του ν. 5219/2025 άρθρο 11, και ο κύριος φόρος του παραδείγματος είναι 415,18 € αντί για 504,95 €. Προστέθηκαν ο συντελεστής 0,80/0,60 για παλιά κτήρια, η μονοκατοικία, ο υψηλότερος όροφος και η μείωση του άρθρου 13 παρ. 3. Κενά πεδία δεν δίνουν πια ποσό. Όταν ισχύουν πολλές μειώσεις, το ποσό εμφανίζεται ως εύρος.
• 2026-06-15 — Προστέθηκαν αναλυτική ενότητα υπολογισμού, λυμένο παράδειγμα, πίνακας φορολογικών ζωνών και πίνακας επίσημων πηγών· επικαιροποιήθηκαν οι εκπτώσεις του 2026 (ασφαλισμένη κατοικία 20%, μείωση μικρών οικισμών 50%).