Rentabilnost Najma 2026
Procijenite rentabilnost dugorocnog najma nekretnine u Hrvatskoj. Kalkulator spaja cijenu nekretnine, troskove kupnje, najamninu, popunjenost, redovne vlasnicke troskove, porez na najam i opcionalni kredit kako bi prikazao bruto prinos, neto prinos, povrat investicije i mjesecni cash flow.
Procjena rentabilnosti najma
- Godisnji neto prihodNeto prinos 2,49 %
- 3.925,44 €
- Mjesecni cash flowprije kredita
- 327,12 €
- Bruto prinos6.840,00 €
- 4,56 %
- Povrat investicije
- 40,1 godina
- Godisnja bruto najamnina95 % popunjenosti
- 6.840,00 €
- Operativni troskovi
- 2.340,00 €
- Porez na najam12% na 70%
- 574,56 €
- Ukupna investicija5,0 % troskova kupnje
- 157.500,00 €
- Pocetno ulozena gotovina
- 157.500,00 €
- Iznos kreditaBez kredita
- 0,00 €
- Napomena
- Standardni stambeni najam koristi sluzbeni model 30% priznatih izdataka i 12% poreza na preostalih 70% najamnine; trzisni rizik i rast vrijednosti nisu ukljuceni.
Kako se izračunava
Kalkulator prvo pretvara mjesecnu najamninu u godisnji bruto prihod, uz korekciju za popunjenost. Zatim dodaje vlasnicke troskove koji se u investicijskom modelu najcesce zaborave: pricuvu, komunalna davanja koja ostaju vlasniku, osiguranje, godisnji porez na nekretnine i rezervu za odrzavanje. Za standardni stambeni najam koristi aktualnu pretpostavku Porezne uprave: dohodak od imovine placa se na najamninu umanjenu za 30% priznatih izdataka, po stopi od 12%. To je efektivno 8,4% bruto najamnine. Stara aplikacijska pretpostavka od 10% na puni bruto najam zato nije prenesena u web kalkulator. Neto prihod je bruto najamnina umanjena za operativne troskove i porez na najam. Bruto prinos dijeli bruto najamninu s cijenom nekretnine, a neto prinos dijeli neto prihod s ukupnom investicijom, odnosno cijenom uvecanom za troskove kupnje. Ako ukljucite kredit, kalkulator prikazuje i pocetno ulozenu gotovinu, iznos kredita, cash flow nakon rate i cash-on-cash prinos.
Godisnja bruto najamnina = mjesecna najamnina x 12 x popunjenost
Ukupna investicija = cijena nekretnine + troskovi kupnje
Operativni troskovi = pricuva + komunalna davanja + osiguranje + porez na nekretnine + odrzavanje
Standardni porez na najam = godisnja bruto najamnina x 70% x 12%
Godisnji neto prihod = bruto najamnina - operativni troskovi - porez na najam
Neto prinos = godisnji neto prihod / ukupna investicija
Cash flow nakon kredita = godisnji neto prihod - godisnje rate kreditaPrimjer obračuna
Primjer koristi nekretninu od 150.000,00 EUR, troskove kupnje 5%, najamninu 600,00 EUR mjesecno, popunjenost 95%, pricuvu 30,00 EUR mjesecno, komunalne troskove 20,00 EUR mjesecno, osiguranje 150,00 EUR godisnje, porez na nekretnine 90,00 EUR i rezervu odrzavanja 1% vrijednosti.
| Ukupna investicija150.000 EUR + 5% troskova kupnje | 157.500,00 EUR |
|---|---|
| Godisnja bruto najamnina600 EUR x 12 x 95% | 6.840,00 EUR |
| Operativni troskovipricuva, komunalno, osiguranje, porez na nekretnine i 1% odrzavanja | 2.340,00 EUR |
| Porez na najam6.840 EUR x 70% x 12% | 574,56 EUR |
| Godisnji neto prihodbruto najamnina minus troskovi i porez | 3.925,44 EUR |
| Bruto prinos | 4,56% |
| Neto prinos | 2,49% |
| Povrat investicije | 40,1 godina |
Primjer pokazuje zasto bruto prinos nije dovoljan za odluku. Iako bruto najamnina daje 4,56% na cijenu nekretnine, nakon troskova kupnje, vlasnickih troskova i poreza neto prinos pada na oko 2,49% ukupne investicije prije bilo kakvog kredita.
Kada se rezultat može razlikovati
Stvarni rezultat moze odstupati zbog praznih mjeseci, neplacanja najamnine, vecih popravaka, promjene pricuve, razlicite podjele rezija, lokalnog poreza na nekretnine, osiguranja, troskova upravljanja, agencijske provizije ili promjene poreznog rezima. Kalkulator ne procjenjuje rast ili pad trzisne vrijednosti nekretnine, inflaciju, turisticki najam, PDV, turisticku pristojbu, amortizaciju u poslovnim knjigama ni porez pri kasnijoj prodaji. Scenarij poslovnih knjiga pojednostavljeno koristi unesene operativne troskove kao osnovu za model; stvarno priznati izdaci ovise o dokumentaciji, poreznom statusu i odluci nadleznog tijela. Ako se nekretnina financira kreditom, cash flow nakon duga ovisi o stvarnoj rati, promjenjivoj kamati, naknadama banke i uvjetima prijevremene otplate. Rezultat nije investicijski savjet nego transparentan model za usporedbu scenarija.
Stope i pragovi
Stope, izvori i urednicke pretpostavke za kalkulator rentabilnosti najma.
| Stavka | Vrijednost | Primjena u kalkulatoru |
|---|---|---|
| Standardni porez na stambeni najam | 12% na najamninu umanjenu za 30% izdataka | automatski porez u standardnom scenariju |
| Efektivni porez standardnog najma | 8,4% bruto najamnine | 12% x 70% prikazano kroz porez na najam |
| Troskovi kupnje | rucni postotak cijene | uvecava nazivnik neto prinosa i pocetnu investiciju |
| Porez na nekretnine | rucni godisnji iznos | operativni trosak, ne izracunava se iz adrese |
| Odrzavanje | rucni postotak vrijednosti nekretnine | godisnja rezerva za popravke i zamjene |
| Popunjenost | 0-100% | smanjuje bruto najamninu kada postoje prazni mjeseci |
| Financiranje kreditom | rucna rata i ucesce | dodaje cash flow nakon duga i cash-on-cash prinos |
Izvori i pravna osnova
| Izvor | Što pokriva | Zadnja provjera |
|---|---|---|
| Porezna uprava - najmodavac stambenog prostora | Standardni najam stambenog prostora, 30% priznatih izdataka, stopa 12% i moguci porezni status najmodavca | |
| Porezna uprava - dohodak od najma i zakupa | Dohodak od najma i zakupa, 30% priznatih izdataka, stopa 12%, rokovi prijave i turisticki pauzalni kontekst | |
| Porezna uprava - porez na nekretnine | Godisnji lokalni porez na nekretnine, raspon 0,60-8,00 EUR/m2 i odluke JLS-a kao zaseban vlasnicki trosak | |
| Porezna uprava - porez na promet nekretnina | PPN od 3% kao moguci dio troskova stjecanja kada se na promet ne placa PDV |
Dnevnik izmjena
- — Dodana web verzija kalkulatora rentabilnosti najma iz portfelja aplikacija. Uvoz ispravlja staru pretpostavku 10% poreza na bruto najam i koristi sluzbeni model 12% na 70% najamnine.
Česta pitanja
Koja je razlika izmedu bruto i neto prinosa najma?
Bruto prinos gleda samo godisnju najamninu u odnosu na cijenu nekretnine. Neto prinos u ovom kalkulatoru oduzima vlasnicke troskove i porez na najam te rezultat dijeli s cijenom uvecanom za troskove kupnje, pa je obicno znatno nizi.
Zasto kalkulator koristi 12% na 70% najamnine?
Porezna uprava za standardni stambeni najam navodi 30% priznatih izdataka i poreznu stopu 12% na preostalu osnovicu. To daje efektivni porez od 8,4% bruto najamnine u standardnom scenariju.
Zasto se porez na nekretnine unosi odvojeno?
Porez na nekretnine ovisi o korisnoj povrsini, lokalnoj odluci grada ili opcine, statusu nekretnine i mogucim oslobodenjima. Zato ga ovaj kalkulator tretira kao godisnji trosak koji korisnik unosi ili preuzima iz zasebnog kalkulatora.
Kako se racuna cash flow s kreditom?
Kada ukljucite kredit, kalkulator od godisnjeg neto prihoda oduzima 12 mjesecnih rata kredita i prikazuje mjesecni cash flow nakon duga. Ucesce i troskovi kupnje koriste se za pocetno ulozenu gotovinu i cash-on-cash prinos.
Je li poslovne knjige scenarij tocan porezni obracun?
Ne kao konacni obracun. Poslovne knjige ovdje su scenarij koji od bruto najamnine oduzima unesene operativne troskove i primjenjuje lokalnu stopu. Stvarno priznati izdaci, doprinosi ili porez na dobit ovise o poreznom statusu i dokumentaciji.
Ukljucuje li kalkulator rast vrijednosti nekretnine?
Ne. Kalkulator prikazuje rentabilnost iz najamnine i cash flow, bez kapitalne dobiti, promjene trzisne vrijednosti, inflacije ili poreza pri kasnijoj prodaji. Za investicijsku odluku treba odvojeno procijeniti te rizike.