Izračun Davka na Promet Nepremičnin 2026

Kako se izračuna

Za isti prenos se obračuna DPN ali DDV, nikoli oba: če je bil od prenosa obračunan DDV, se DPN ne plača (4. člen ZDPN-2). Lahko pa se ne obračuna nobeden, na primer pri prenosih, ki jih 10. člen ZDPN-2 oprošča; te kalkulator izloči že pri vrsti prenosa. DDV se obračuna le, kadar prodajalec nepremičnino dobavi v okviru svoje dejavnosti kot zavezanec, identificiran za DDV. Tak prodajalec obračuna DDV pri stavbi, ki še ni bila uporabljena ali od začetka prve uporabe še nista minili dve leti, in pri stavbnem zemljišču (7. in 8. točka 44. člena ZDDV-1). Pri starejši stavbi ali drugem zemljišču je dobava oproščena DDV, razen če se stranki pred dobavo pisno dogovorita za obdavčitev; to je mogoče le, če ima kupec pravico do celotnega odbitka DDV, DDV pa takrat obračuna kupec (45. in 76.a člen ZDDV-1). V vseh drugih primerih, tudi ko fizična oseba proda povsem novo hišo, se obračuna DPN 2 % od celotnega plačila (8. in 9. člen ZDPN-2). Stopnja DDV je 9,5 % za stanovanje za trajno bivanje z uporabno površino do 120 m² v večstanovanjski ali do 250 m² v enostanovanjski stavbi in za stanovanjske stavbe za posebne namene; sicer je 22 % od celotne dobave, ne le od presežka nad mejo (54. člen pravilnika o izvajanju ZDDV-1). Če na katero od vprašanj odgovorite »ne vem«, kalkulator ne izbere odgovora namesto vas: izračuna vse možne izide in pokaže najnižjega in najvišjega. Zavezanec za DPN je prodajalec, tudi če se s pogodbo dogovori, da davek plača kupec (5. in 6. člen ZDPN-2). Napoved se vloži v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, praviloma po sklenitvi pogodbe, davek pa se plača v 30 dneh po vročitvi odločbe o odmeri (7., 11. in 12. člen ZDPN-2). Če izračunani DPN ne presega 5 €, se ne odmeri (50. člen ZDavP-2).

DPN (prenos brez DDV):
  DPN = celotno plačilo × 2 %

DDV, znesek brez DDV:
  DDV = znesek × stopnja      (9,5 % ali 22 %)

DDV, znesek z DDV (preračunana stopnja):
  DDV = znesek × stopnja ÷ (1 + stopnja)
  ali znesek × 8,6758 % oziroma 18,0328 %; če se izida razlikujeta za nekaj centov, je prikazan razpon
  osnova = znesek − DDV

Odgovor »ne vem«: izračun za vsak možen odgovor, prikazana sta najnižji in najvišji izid.

Primer izračuna

Privzete vrednosti: fizična oseba zasebno proda stanovanje, kupec plača 200.000 € v denarju. Prodajalec ne prodaja kot zavezanec za DDV, zato se DDV ne obračuna in velja DPN.

Prodajalec je zavezanec za 4.000 € DPN. Če bi isto stanovanje prodal investitor, identificiran za DDV, pred prvo uporabo in bi stanovanje s 110 m² v bloku izpolnjevalo pogoje za nižjo stopnjo, bi se namesto DPN obračunal DDV 9,5 %: pri znesku brez DDV 200.000 € je to 19.000 € (cena z DDV 219.000 €), pri znesku z DDV 200.000 € pa je v njem 17.351,60 € DDV. Pri splošni stopnji 22 % bi bil DDV 44.000 € na znesek brez DDV oziroma od 36.065,57 € do 36.065,60 € v znesku z DDV, odvisno od načina preračuna.

Kdaj se lahko vaš rezultat razlikuje

Kalkulator izračuna samo DPN ali DDV za navadno prodajo. Ne izračuna dohodnina od dobička pri prodaji, notarskih in zemljiškoknjižnih stroškov ali provizije. Davčna osnova je celotno plačilo, ki ga vnesete; če so podatki o plačilu nepopolni ali netočni, lahko FURS osnovo oceni po 68. člen ZDavP-2, zato se odmerjeni davek lahko razlikuje od izračuna. Nekdanje pravilo, da je osnova najmanj 80 % posplošene tržne vrednosti, je Ustavno sodišče leta 2016 razveljavilo (U-I-168/15), zato ga kalkulator ne uporablja. Pri prodaji idealnih deležev je vsak prodajalec zavezanec za svoj del (5. člen ZDPN-2), zato se meja 5 € za odmero presoja pri vsakem posebej. Pri DDV kalkulator ne upošteva, ali lahko kupec kot davčni zavezanec uveljavi odbitek vstopnega DDV; prikazani DDV je davek od dobave, ne končni strošek kupca. Stavba z nestanovanjskim in stanovanjskim delom brez razdelitve plačila se prikaže kot razpon med 9,5 % in 22 %. Menjava, finančni najem, javna dražba v izvršbi, stavbna pravica, oprostitve iz 10. člena ZDPN-2 in prvi prenos objekta, dokončanega pred 1. 7. 1999, imajo posebna pravila, zato zanje kalkulator ne prikaže zneska. Dokončno višino DPN določi odločba FURS.

Stopnje in razredi

Davek pri prenosu nepremičnin v Sloveniji v letu 2026.

Viri in pravna podlaga

Dnevnik sprememb

• 2026-06-15 — Dodani razlaga izračuna, primer izračuna, tabela stopenj in tabela uradnih virov; razširjena pojasnila o razliki med DPN in DDV ter o posplošeni tržni vrednosti.
• 2026-09-05 — Popravek po reviziji (P1-SL-3): pri novogradnji se DDV zdaj izloči iz cene z DDV (cena × stopnja ÷ (1 + stopnja)) namesto da bi se računal kot pribitek; dodana izbira, ali vnesena cena že vsebuje DDV. Primer v zaključku popravljen (17.351,60 € / 36.065,57 € namesto 19.000 € / 44.000 €) in DPN ter DDV nista več predstavljena kot primerljiva zneska.
• 2026-09-27 — Vrsta davka se ne določi več z izbiro »rabljena/novogradnja«, temveč po prodajalcu, prvi uporabi stavbe, stavbnem zemljišču in dogovoru po 45. členu ZDDV-1: fizična oseba, ki proda novo stavbo, plača DPN 2 %, ne DDV. Nižja stopnja 9,5 % se preveri po 54. členu pravilnika (namen, vrsta stavbe, površina). Odgovor »ne vem« da razpon, prazen ali neveljaven znesek in posebni prenosi ne dajo več 0 € ali 2 %. Dodana obrnjena davčna obveznost pri izbiri DDV, meja 5 € za odmero, rok 30 dni za plačilo in pravilno zaokroževanje centov. Odstranjena razlaga o 80 % posplošene tržne vrednosti, ki je bila razveljavljena leta 2016.