Kalkulo.eu

Калкулатор на Ипотечен Кредит 2026

Изчислете безплатно месечната вноска, общата сума за плащане, общата лихва и съотношението кредит/стойност (LTV) по ипотечен (жилищен) кредит. Калкулаторът използва класическата анюитетна формула с равни месечни вноски и работи в евро — официалната валута на България от 1 януари 2026 г.

Вашата месечна вноска

  • Месечна вноска758,74 €
  • Обща сума за плащане227 621,43 €
  • Размер на кредита (главница)160 000,00 €
  • Обща лихва67 621,43 €
  • Самоучастие20,0%
  • Съотношение кредит/стойност (LTV)80,0%

Как се изчислява вноската по ипотечен кредит в България през 2026 г.?

Ипотечният (жилищен) кредит се погасява чрез анюитетна (амортизационна) схема — равни месечни вноски през целия срок, при които в началото по-голяма част от вноската е лихва, а към края — главница. Първо изчисляваме размера на кредита (главницата): P = цена на имота − самоучастие, ограничена в диапазона от 0 до цената на имота. Самоучастието е сумата, която внасяте от собствени средства; то определя и съотношението кредит/стойност (LTV = главница / цена × 100). Банките в България обикновено финансират до 80-85% от стойността на имота, тоест минималното самоучастие е около 15-20%. По-голямото самоучастие (по-ниско LTV) обикновено носи по-добра лихва и по-лесно одобрение. След това превръщаме годишната лихва в месечен лихвен процент: i = (годишна лихва / 100) / 12, а броят вноски е n = срок в години × 12. Месечната анюитетна вноска се изчислява по формулата M = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1); при лихва 0% вноската е просто M = P / n. Общата сума за плащане е M × n, а общата лихва е разликата между нея и главницата. Важно: този калкулатор отчита само номиналната годишна лихва (ГЛП) и НЕ включва еднократни такси (разглеждане, оценка, нотариус), месечни такси за обслужване, застраховки „Живот“ и имуществени застраховки. Затова показаната обща сума е теоретичният минимум — реалният ГПР (Годишен процент на разходите) винаги е по-висок. От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната: съществуващите ипотечни кредити в лева бяха автоматично преизчислени в евро по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN, без промяна на лихвения процент.

Официален източник: БНБ · Данните са актуализирани: 2026-06-02

Често задавани въпроси

Каква е разликата между ГЛП и ГПР при ипотечен кредит?

ГЛП (Годишен лихвен процент) е само номиналната лихва, която банката начислява върху главницата. ГПР (Годишен процент на разходите) включва освен лихвата и всички задължителни такси, комисиони и застраховки по кредита, затова винаги е по-висок. Този калкулатор работи с ГЛП и показва теоретичния минимален разход. При сравняване на оферти от различни банки винаги се ориентирайте по ГПР — той отразява реалната цена на кредита. По данни на БНБ към януари 2026 г. средният ГЛП по нови жилищни кредити е около 2,46%, а средният ГПР — около 2,74%.

Какво е самоучастие и LTV при ипотечен кредит?

Самоучастието е частта от цената на имота, която плащате от собствени средства — банката финансира останалото като кредит. LTV (Loan-to-Value, съотношение кредит/стойност) показва какъв процент от стойността на имота е покрит с кредит: LTV = размер на кредита / цена на имота × 100. Самоучастие % и LTV се допълват до 100%. Банките в България обикновено финансират до 80-85% от стойността (LTV ≤ 85%), тоест изискват минимално самоучастие около 15-20%. По-голямото самоучастие означава по-ниско LTV, по-нисък риск за банката и обикновено по-добра лихва.

Как се изчислява месечната вноска по ипотечен кредит?

Месечната анюитетна вноска се изчислява по формулата M = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), където P е главницата (цена − самоучастие), i е месечният лихвен процент (годишна лихва, разделена на 12 и на 100), а n е броят месеци (срок в години × 12). Вноската остава една и съща през целия срок, но съотношението лихва/главница се променя — в началото плащате повече лихва, а към края повече главница. При лихва 0% вноската е просто главницата, разделена на броя месеци.

Какви са лихвите по ипотечни кредити в България през 2026 г.?

Към януари 2026 г. по данни на БНБ средният лихвен процент по нови жилищни ипотечни кредити е около 2,46%, а основният лихвен процент (ОЛП) на БНБ е около 2,2-2,3%. Ориентировъчни пазарни оферти: Банка ДСК — плаваща ~2,25-3,45%, фиксирана за 3 г. ~3,69%; УниКредит Булбанк — фиксирана 2,89% за 5 г., после плаваща; Пощенска банка — плаваща ~2,70-3,95%, фиксирана за 10 г. ~3,90% при пакетни условия. Точната лихва зависи от профила ви, размера на самоучастието и дали изберете фиксиран или плаващ период.

Защо реалната цена на ипотечния кредит е по-висока от изчислената тук?

Калкулаторът отчита само номиналната годишна лихва (ГЛП) и не включва еднократни такси (разглеждане, оценка на имота, нотариус, вписване на ипотеката), месечни такси за обслужване, застраховки „Живот“ и имуществени застраховки на ипотекирания имот. Тези допълнителни разходи се отразяват в ГПР, който винаги е по-висок. Затова реалната обща сума, която ще платите, може да е по-голяма от показаната — поискайте от банката пълния погасителен план и ГПР преди да подпишете.

В каква валута се отпускат ипотечните кредити в България през 2026 г.?

От 1 януари 2026 г. България приема еврото (EUR) и всички банкови кредити, включително ипотечните, вече се водят в евро. Съществуващите кредити в лева бяха автоматично конвертирани по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN, без подписване на нови договори и без промяна на лихвения процент. Затова този калкулатор работи в евро. Имайте предвид, че повечето български оферти са с фиксиран период от 3-5 години, след което лихвата става плаваща, обвързана с референтен индекс.

Подобни калкулатори