Калкулатор на Ипотечен Кредит 2026

Как се изчислява

Размерът на кредита тук е цената на имота минус самоучастието. Вноската се изчислява по анюитетния метод: равни месечни плащания при постоянен номинален лихвен процент, месечна лихва i = годишна лихва ÷ 12 и брой вноски n = срок × 12. Така получената главница и лихва общо не е цялата цена на кредита. По Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП, § 1, т. 15 и 17) общата сума, дължима от потребителя, е кредитът плюс общия разход по него: лихви, такси и комисиони, възнаграждение на посредник, застрахователни премии, когато застраховката е условие за кредита или за предложените условия, и оценката на имота, когато е нужна за кредита. Нотариалните такси и таксите за вписване на прехвърлянето на собствеността не са част от разхода по кредита. Затова обща сума, дължима по кредита и ГПР се показват едва след като въведете еднократните и месечните разходи от офертата (0, ако наистина няма). ГПР се изчислява по уравнението от приложение № 1 към ЗКНИП: полученият кредит без еднократните разходи се приравнява на дисконтираните месечни плащания. БНБ въведе от 1 октомври 2024 г. изисквания към банките при кредити, обезпечени с жилищен имот в България (мярка по чл. 79, ал. 3, т. 4 от Закона за кредитните институции): LTV-O до 85% — всички кредити, обезпечени със същия имот, спрямо независимата оценка, а не спрямо покупната цена; DSTI-O до 50% — всички месечни вноски по дългове спрямо месечния доход след данъци и осигуровки; срок до 30 години. Банката може да отпусне кредити извън тези граници само в рамките на 5% от обема си за предходното тримесечие; това е квота на банката, а не право на кредитополучателя. Показателите в лимита не означават, че кредитът ще бъде одобрен.

P (кредит) = цена на имота − самоучастие
i = годишна лихва / 100 / 12;  n = срок в години × 12
M (вноска) = P × i / (1 − (1 + i)^−n);  при 0%: M = P / n

Главница и лихва общо = M × n;  обща лихва = M × n − P
Обща сума, дължима = M × n + еднократни разходи + месечни разходи × n
ГПР X:  P − еднократни = Σ (M + месечни) / (1 + X)^(k/12),  k = 1…n

LTV-O = (P + други кредити, обезпечени с имота) / пазарна оценка ≤ 85%
DSTI-O = (M + вноски по други кредити) / нетен месечен доход ≤ 50%
Срок ≤ 30 години

Примерно изчисление

Стойностите по подразбиране: имот за 200 000 €, самоучастие 40 000 €, годишна лихва 3,0% и срок 25 години. След това добавяме примерни разходи по кредита.

Лихвата за 25 години е 67 621,43 €. Сумата от 227 621,43 € е само главница и лихва; с примерните разходи общата сума, дължима по кредита, е 234 621,43 €, а ГПР е 3,35%. Дори без никакви разходи ГПР тук е 3,04%, а не 3,00%, защото ГПР е годишен процент с капитализация, а 3% е номиналният лихвен процент. Кредитът е 80% от покупната цена, но LTV-O за БНБ зависи от пазарната оценка: при оценка 160 000 € същият кредит е 100% и е над лимита от 85%. Ако срокът се скъси на 20 години, вноската се увеличава на 887,36 €, а лихвата намалява на 52 965,48 €.

Кога резултатът може да се различава

Резултатът е сценарий с постоянен лихвен процент за целия срок. Ако лихвата е фиксирана само за първите години и после става плаващ процент, бъдещите вноски и общата сума не са известни; калкулаторът не ги прогнозира. Той не включва нотариални такси, такси за вписване на прехвърлянето, данъци при покупката и другите разходи по сделката, които не са разход по кредита: парите, нужни за покупката, са повече от показаните. Разходи, които не въведете, не се приемат за нула: общата сума и ГПР остават неизчислени. Ако застраховката се плаща веднъж годишно, а я въведете като месечна сума, годишни премии в друг ритъм дават малко различен ГПР. Банката закръглява вноските до цент и може да изчислява лихвата по дни, така че нейният погасителен план може да се различава с няколко цента или евро — закръгляване и конвенцията за дните са в договора. Гратисен период, поетапно усвояване, предсрочно погасяване и рефинансиране не се моделират. Проверката на лимитите на БНБ е числова: тя не оценява кредитоспособността ви и не казва дали банката ще ви одобри или ще приложи изключение. Лимитите се отнасят за банките и клоновете на чуждестранни банки при кредити, обезпечени с жилищен имот в България.

Ставки и прагове

Лимити и данни, които калкулаторът използва. Лимитите на БНБ важат за банките от 1 октомври 2024 г.; статистиката е средна за пазара и не е оферта.

Източници и правно основание

Дневник на промените

• 2026-06-15 — Добавени раздели „Как се изчислява“ с формула, примерно изчисление, „Кога резултатът може да се различава“, таблица с лихвени нива и таблица с официални източници; цялата страница е приведена към стандарта за текстов слой.
• 2026-09-27 — Поправка: „Обща сума за плащане“ показваше само главница и лихва и я наричаше теоретичен минимум, без таксите и застраховките. Сега общата сума, дължима по кредита, и ГПР се изчисляват с разходите, които въведете (§ 1, т. 15 и 17 и приложение № 1 ЗКНИП), и не се показват, докато не ги въведете. Празна лихва вече не се приема за 0% (преди вноската по подразбиране ставаше 533,33 € вместо 758,74 € и лихва от 67 621,43 € изчезваше); празни или невалидни полета, самоучастие над цената и дробни години не дават число. LTV-O се изчислява спрямо пазарната оценка с всички кредити върху имота; добавени са DSTI-O и проверка на лимитите на БНБ (85%, 50%, 30 години) — срок над 30 години се изчислява и се отбелязва, никога не се съкращава. Премахнати са ОЛП за 2026 г. (не се обявява) и непотвърдените банкови оферти; текстът за еврото е уточнен според чл. 44 от Закона за въвеждане на еврото.