Υπολογιστής Φόρου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Airbnb) 2026

Πώς υπολογίζεται

Ο φόρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεκινά από έναν διαχωρισμό: τι καθεστώς εφαρμόζεται. Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει έως 2 ακίνητα, επιπλωμένα και χωρίς άλλη υπηρεσία πέραν των κλινοσκεπασμάτων, με συμβάσεις κάτω των 60 ημερών, φορολογείται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία (άρθρο 39Α(1) ΚΦΕ, άρθρο 111 ν. 4446/2016). Από το ακαθάριστο συμφωνηθέν μίσθωμα αφαιρείται πάγια έκπτωση 5% (άρθρο 39(3)(α) ΚΦΕ)· πραγματικά έξοδα δεν εκπίπτουν. Η προϋπόθεση τραπεζικής εξόφλησης του μισθώματος (άρθρο 39(5) ΚΦΕ) αρχίζει την 1.7.2027 (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026), άρα για το 2026 η έκπτωση ισχύει ανεξάρτητα από τον τρόπο πληρωμής. Από 3 ακίνητα και άνω, όταν παρέχονται υπηρεσίες (πρωινό, καθαριότητα κατά τη διαμονή, μεταφορές) ή όταν δικαιούχος είναι νομικό πρόσωπο, το εισόδημα είναι επιχειρηματικό και ακολουθεί άλλους κανόνες. Για το καθεστώς ακινήτων ισχύει από το 2026 η τετραβάθμια κλίμακα του άρθρου 40(4) ΚΦΕ: 15% για το τμήμα έως 12.000 €, 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €, 35% για το τμήμα 24.000–36.000 € και 45% πάνω από 36.000 €. Πριν από το 2026 η κλίμακα ήταν 15% έως 12.000 €, 35% έως 35.000 € και 45% πάνω από αυτό. Η κλίμακα εφαρμόζεται στο σύνολο του εισοδήματος από ακίνητα: αν έχετε και άλλο (π.χ. μακροχρόνια μίσθωση), η βραχυχρόνια μίσθωση προστίθεται από πάνω και ο υπολογιστής δείχνει τον πρόσθετο φόρο που της αναλογεί. Το αποτέλεσμα είναι πριν από τις προσωπικές προσαρμογές της δήλωσης. Τα ποσά που εισπράττονται από τον επισκέπτη για λογαριασμό του Δημοσίου —τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, τέλος παρεπιδημούντων— δεν είναι εισόδημα.

Ακαθάριστο (μερίδιο) = Ακαθάριστο μίσθωμα × ποσοστό σας
Πάγια έκπτωση = 5% × Ακαθάριστο   [άρθρο 39(3)(α) ΚΦΕ· η προϋπόθεση τραπεζικής πληρωμής αρχίζει 1.7.2027, Α.1187/2026]
Φορολογητέα βάση = Ακαθάριστο − Πάγια έκπτωση
Πρόσθετος φόρος = T(λοιπό εισόδημα ακινήτων + βάση) − T(λοιπό εισόδημα ακινήτων)

T: Ζώνη 1: έως 12.000 € → 15%
   Ζώνη 2: 12.000–24.000 € → 25%
   Ζώνη 3: 24.000–36.000 € → 35%   [άρθρο 40(4) ΚΦΕ, ν. 5246/2025 άρθρο 8, φορολογικό έτος 2026]
   Ζώνη 4: άνω των 36.000 € → 45%

3+ ακίνητα, υπηρεσίες ή νομικό πρόσωπο → επιχειρηματικό εισόδημα: δεν υπολογίζεται φόρος κλίμακας ακινήτων
Συμβάσεις 60 ημερών και άνω → όχι βραχυχρόνια μίσθωση
Ακαθάριστο μείον φόρος = Ακαθάριστο − Πρόσθετος φόρος   (πριν τα πραγματικά έξοδα — όχι κέρδος)
Μέσος συντελεστής = Πρόσθετος φόρος ÷ Ακαθάριστο

Τέλος ανθεκτικότητας = ημερήσιες χρήσεις Απρ–Οκτ × 8 € + Νοε–Μαρ × 2 €   (μονοκατοικία > 80 τ.μ.: 15 € / 4 €)

Παράδειγμα υπολογισμού

Παίρνουμε τις προεπιλεγμένες τιμές του υπολογιστή: φυσικό πρόσωπο, μόνος δικαιούχος, 1 ακίνητο χωρίς υπηρεσίες, συμβάσεις κάτω των 60 ημερών, χωρίς άλλο εισόδημα από ακίνητα, ετήσιο ακαθάριστο μίσθωμα 18.000 €.

Ο μέσος συντελεστής 17,08 % είναι χαμηλότερος από τον οριακό 25 % της δεύτερης ζώνης, επειδή η φορολόγηση είναι κλιμακωτή και η βάση έχει μειωθεί κατά την πάγια έκπτωση 5% (άρθρο 39(3)(α) ΚΦΕ). Τα 14.925 € δεν είναι κέρδος: τα πραγματικά έξοδα (διαχείριση, καθαριότητα, ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα) δεν εκπίπτουν από τη βάση αλλά μειώνουν το ταμείο σας. Αν είχατε και 12.000 € λοιπό φορολογητέο εισόδημα από ακίνητα, ο πρόσθετος φόρος θα ήταν 4.785,00 €, επειδή η βραχυχρόνια μίσθωση θα ξεκινούσε από τη ζώνη 25%. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (8 €/2 € ανά ημερήσια χρήση, 15 €/4 € για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.) το πληρώνει ο επισκέπτης και αποδίδεται χωριστά. Με 3 ακίνητα, πρόσθετες υπηρεσίες ή νομικό πρόσωπο το εισόδημα είναι επιχειρηματικό και ο υπολογιστής δεν δίνει ποσά.

Πότε μπορεί να διαφέρει το αποτέλεσμά σας

Με τρία ή περισσότερα ακίνητα, με πρόσθετες υπηρεσίες ή με νομικό πρόσωπο, το εισόδημα είναι επιχειρηματικό (άρθρο 39Α(1)–(2) ΚΦΕ) και ο υπολογιστής δεν δίνει ποσά — τα έξοδα, ο ΦΠΑ και η ασφάλιση της επιχειρηματικής μορφής δεν υπολογίζονται, ούτε η κατεύθυνση της διαφοράς. Συμβάσεις 60 ημερών και άνω δεν είναι βραχυχρόνια μίσθωση (άρθρο 111 ν. 4446/2016)· το μίσθωμά τους φορολογείται ως κοινό εισόδημα από ακίνητα και πρέπει να δηλωθεί ως λοιπό εισόδημα. Στην υπεκμίσθωση εκπίπτει και το μίσθωμα που πληρώνετε (άρθρο 39(3)(δ))· επειδή η σειρά του με την πάγια έκπτωση 5% δεν έχει επαληθευθεί, ο υπολογιστής δεν δίνει ποσό. Σε συνιδιοκτησία φορολογείται μόνο το μερίδιό σας. Μισθώματα που δεν εισπράχθηκαν και για τα οποία έχει ασκηθεί ένδικο μέσο (άρθρο 39(4)) φορολογούνται όταν εισπραχθούν. Το αποτέλεσμα είναι ο πρόσθετος φόρος της κλίμακας ακινήτων πριν από τις προσωπικές προσαρμογές της δήλωσης: η προσαύξηση του άρθρου 15(6) για ελλιπείς δαπάνες με ηλεκτρονικά μέσα τον αυξάνει, ενώ η μείωση του άρθρου 15(7) για δαπάνες υπηρεσιών τον μειώνει· το τελικό εκκαθαριστικό μπορεί να διαφέρει προς κάθε κατεύθυνση. Τα πραγματικά έξοδα εκμετάλλευσης (διαχείριση, καθαριότητα, ΕΝΦΙΑ) δεν εκπίπτουν από τη βάση και δεν αφαιρούνται από το «ακαθάριστο μείον φόρος», που επομένως δεν είναι κέρδος. Η υποχρεωτική εξόφληση του μισθώματος σε τραπεζικό λογαριασμό (άρθρο 39(5)) αρχίζει την 1.7.2027 (Α.1187/2026, ΦΕΚ Β΄ 5590/17.09.2026)· για το 2026 δεν επηρεάζει την έκπτωση 5%. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και το τέλος παρεπιδημούντων δεν είναι φόρος εισοδήματος και δεν περιλαμβάνονται στο «ακαθάριστο μείον φόρος». Τέλος, ο αριθμός ακινήτων μετρά όπως ορίζει η ΑΑΔΕ για το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, και ο υπολογιστής δεν ελέγχει τη νομιμότητα λειτουργίας του ακινήτου.

Συντελεστές και όρια

Κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία για εισόδημα που αποκτάται από 1.1.2026 (καθεστώς έως 2 ακινήτων, βραχυχρόνια μίσθωση).

Πηγές και νομική βάση

Αρχείο ενημερώσεων

• 2026-06-03 — Ενσωμάτωση της νέας τετραβάθμιας κλίμακας ακινήτων 2026 (15%/25%/35%/45%) και της νέας ενδιάμεσης ζώνης 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €.
• 2026-06-15 — Προσθήκη αναλυτικού παραδείγματος, πίνακα συντελεστών, ενότητας «πότε διαφέρει» και πίνακα επίσημων πηγών (ΑΑΔΕ, Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, Υπ. Εθνικής Οικονομίας).
• 2026-09-05 — Διόρθωση μετά το νήμα Astra Ελλάδας (5/9/2026 βράδυ): (1) 3+ ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες → επιχειρηματικό εισόδημα χωρίς ποσά από την κλίμακα ακινήτων (ΚΦΕ 39Α)· (2) πάγια έκπτωση 5% (άρθρο 39(3)(α)) — 18.000 € → φόρος 3.075 € αντί 3.300 €· (3) τρίτο κλιμάκιο έως 36.000 € (ν. 5246/2025 άρθρο 8), όχι 35.000 €· (4) σώρευση με το λοιπό εισόδημα ακινήτων· το «καθαρό» μετονομάστηκε σε «ακαθάριστο μείον φόρος».
• 2026-09-26 — Διόρθωση μετά την αναθεώρηση Astra (25/9/2026): (1) η πάγια έκπτωση 5% ισχύει για όλους το 2026, αφού η προϋπόθεση τραπεζικής πληρωμής (άρθρο 39(5) ΚΦΕ) μετατέθηκε στην 1.7.2027 (Α.1187/2026)· η επιλογή «χωρίς έκπτωση» που έδινε 3.300 € αντί 3.075 € καταργήθηκε· (2) άγνωστες απαντήσεις (υπηρεσίες, λοιπό εισόδημα, ποσοστό) δεν γίνονται πια «όχι» ή 0 αλλά αφήνουν το ποσό ανοιχτό· μη ακέραιος αριθμός ακινήτων δεν στρογγυλεύεται· (3) νέοι έλεγχοι: νομικό πρόσωπο, συμβάσεις 60+ ημερών, υπεκμίσθωση, συνιδιοκτησία· (4) τέλος ανθεκτικότητας 15 €/4 € για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. και υπολογισμός του τέλους· (5) η παλιά κλίμακα είχε όριο 35.000 €, όχι 36.000 €· η συχνή ερώτηση για 18.000 € διορθώθηκε σε 3.075 €.