Kalkulo.eu

Υπολογιστής Φόρου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Airbnb) 2026

Υπολογίστε δωρεάν τον φόρο εισοδήματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) για φυσικά πρόσωπα το 2026. Ο υπολογιστής εφαρμόζει τη νέα κλίμακα εισοδήματος από ακίνητα (15%/25%/35%/45%) επί του ακαθάριστου μισθώματος, εντοπίζει πότε τα 3+ ακίνητα μετατρέπουν το εισόδημα σε επιχειρηματικό και σας ενημερώνει για το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

Ο φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσης σας

  • Φόρος εισοδήματος (κλίμακα ακινήτων 2026)3.300,00 €
  • Καθαρό μετά φόρου14.700,00 €
  • Ακαθάριστο εισόδημα (φορολογητέο)18.000,00 €
  • Μέσος συντελεστής φόρου18,33%
  • 15% (12.000,00 €)1.800,00 €
  • 25% (6.000,00 €)1.500,00 €

Πώς φορολογείται η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) το 2026;

Η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας (τύπου Airbnb) φορολογείται διαφορετικά ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων. Φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (άρθρα 39/40 ν.4172/2013), χωρίς ΦΠΑ και χωρίς εισφορές ΕΦΚΑ. Από 3 ακίνητα και άνω το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό (άρθρο 21): απαιτείται έναρξη εργασιών, τήρηση βιβλίων, 13% ΦΠΑ επί του μισθώματος και εισφορές ΕΦΚΑ, ενώ η φορολόγηση γίνεται με την κλίμακα επιχειρηματικού εισοδήματος. Το ίδιο ισχύει, ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων, αν παρέχονται υπηρεσίες πέραν της κλινοστρωμνής και της καθαριότητας των κοινόχρηστων (π.χ. πρωινό, καθαριότητα δωματίου, ξεναγήσεις), οπότε το κατάλυμα εξομοιώνεται με τουριστικό. Για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία ισχύει για πρώτη φορά το 2026 νέα τετραβάθμια κλίμακα (ν. ΔΕΘ 2025): 15% για το τμήμα 0–12.000 €, 25% για το τμήμα 12.000–24.000 € (νέα ενδιάμεση ζώνη· πριν ήταν 35%), 35% για το τμήμα 24.000–35.000 € και 45% για το τμήμα άνω των 35.000 €. Το εισόδημα φορολογείται αυτοτελώς επί του ακαθάριστου συμφωνηθέντος μισθώματος, χωρίς έκπτωση δαπανών και χωρίς πάγια ποσοστιαία μείωση. Φόροι και τέλη που εισπράττονται από τον επισκέπτη (ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, τέλος παρεπιδημούντων) εξαιρούνται από τη φορολογητέα βάση. Παράδειγμα: ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα 18.000 € με 1 ακίνητο (καθεστώς ακινήτων, αφού είναι έως 2). Πρώτη ζώνη: 12.000 × 15% = 1.800,00 €. Δεύτερη ζώνη: (18.000 − 12.000) = 6.000 × 25% = 1.500,00 € (η νέα ζώνη 2026· το εισόδημα δεν φτάνει τις 24.000 €, οπότε οι ζώνες 35% και 45% είναι κενές). Συνολικός φόρος εισοδήματος = 1.800,00 + 1.500,00 = 3.300,00 €. Καθαρό μετά φόρου = 18.000,00 − 3.300,00 = 14.700,00 € (το τέλος ανθεκτικότητας δεν αφαιρείται — το πληρώνει ο επισκέπτης). Μέσος συντελεστής φόρου = 3.300,00 / 18.000,00 = 18,33 %. Ξεχωριστά από τον φόρο εισοδήματος, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) χρεώνεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο, βαρύνει τον επισκέπτη και αποδίδεται από τον εκμισθωτή με μηνιαία δήλωση: 8,00 € ανά διανυκτέρευση τον Απρίλιο–Οκτώβριο και 2,00 € ανά διανυκτέρευση τον Νοέμβριο–Μάρτιο. Αρμόδια αρχή είναι η ΑΑΔΕ. Ο υπολογιστής δεν αφαιρεί εισφορές ΕΦΚΑ ούτε το ΤΑΚΚ — «καθαρό» σημαίνει μετά τον φόρο εισοδήματος μόνο.

Επίσημη πηγή: ΑΑΔΕ · Ενημέρωση δεδομένων: 2026-06-03

Συχνές ερωτήσεις

Πότε η βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα και πότε ως επιχειρηματική;

Φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ και χωρίς εισφορές ΕΦΚΑ. Από 3 ακίνητα και άνω το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό: απαιτείται έναρξη εργασιών, βιβλία, 13% ΦΠΑ και εισφορές ΕΦΚΑ. Το ίδιο συμβαίνει, ανεξάρτητα από τον αριθμό ακινήτων, αν παρέχετε υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα δωματίου ή ξεναγήσεις.

Ποια κλίμακα φόρου ισχύει για το εισόδημα από ακίνητα το 2026;

Για εισόδημα που αποκτάται από 1.1.2026 ισχύει νέα τετραβάθμια κλίμακα ακινήτων: 15% για το τμήμα 0–12.000 €, 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €, 35% για το τμήμα 24.000–35.000 € και 45% για το τμήμα άνω των 35.000 €. Η ζώνη 25% είναι νέα για το 2026 (παλαιότερα το τμήμα 12.000–35.000 € φορολογούνταν με 35%) και μειώνει τον φόρο για ιδιοκτήτες με εισόδημα άνω των 12.000 €.

Πόσο φόρο πληρώνω για ακαθάριστο εισόδημα 18.000 € με 1 ακίνητο;

Με 1 ακίνητο ισχύει το καθεστώς ακινήτων. Πρώτη ζώνη: 12.000 × 15% = 1.800,00 €. Δεύτερη ζώνη: 6.000 × 25% = 1.500,00 €. Συνολικός φόρος εισοδήματος = 3.300,00 €. Καθαρό μετά φόρου = 18.000,00 − 3.300,00 = 14.700,00 €, με μέσο συντελεστή φόρου 18,33 %.

Εκπίπτουν δαπάνες ή ισχύει κάποια έκπτωση επί του μισθώματος;

Όχι. Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται αυτοτελώς επί του ακαθάριστου συμφωνηθέντος μισθώματος, χωρίς έκπτωση δαπανών και χωρίς πάγια ποσοστιαία μείωση. Φόροι και τέλη που εισπράττονται από τον επισκέπτη (ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, τέλος παρεπιδημούντων) δεν αποτελούν εισόδημα και εξαιρούνται από τη φορολογητέα βάση.

Τι είναι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και ποιος το πληρώνει;

Είναι ένα τέλος ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο που βαρύνει τον επισκέπτη και αποδίδεται από τον εκμισθωτή με μηνιαία δήλωση. Για τη βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας το 2026 είναι 8,00 € ανά διανυκτέρευση τον Απρίλιο–Οκτώβριο και 2,00 € ανά διανυκτέρευση τον Νοέμβριο–Μάρτιο. Επειδή είναι ποσό μετακύλισης (το πληρώνει ο επισκέπτης), δεν αφαιρείται από το καθαρό σας και δεν αποτελεί μέρος της φορολογητέας βάσης.

Αφαιρούνται από το αποτέλεσμα οι εισφορές ΕΦΚΑ ή το τέλος ανθεκτικότητας;

Όχι. Ο υπολογιστής υπολογίζει τον φόρο εισοδήματος επί του ακαθάριστου μισθώματος με την κλίμακα ακινήτων 2026. Το «καθαρό μετά φόρου» αφορά μόνο την αφαίρεση του φόρου εισοδήματος. Οι εισφορές ΕΦΚΑ αφορούν μόνο το επιχειρηματικό καθεστώς (3+ ακίνητα ή παροχή υπηρεσιών), ενώ το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση βαρύνει τον επισκέπτη και δεν μειώνει το καθαρό σας.

Παρόμοιοι υπολογιστές