Υπολογιστής Φόρου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Airbnb) 2026

Πώς υπολογίζεται

Ο φόρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεκινά από έναν διαχωρισμό: τι καθεστώς εφαρμόζεται. Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει έως 2 ακίνητα, χωρίς να παρέχει ξενοδοχειακού τύπου υπηρεσίες, φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία: δεν υπάρχει ΦΠΑ, δεν υπάρχουν εισφορές ΕΦΚΑ και ο φόρος υπολογίζεται αυτοτελώς επί του ακαθάριστου συμφωνηθέντος μισθώματος, χωρίς έκπτωση δαπανών. Από 3 ακίνητα και άνω, ή όταν παρέχονται υπηρεσίες (πρωινό, καθαριότητα δωματίου, ξεναγήσεις), το εισόδημα μετατρέπεται σε επιχειρηματικό με έναρξη εργασιών, τήρηση βιβλίων, 13% ΦΠΑ και εισφορές ΕΦΚΑ. Για το καθεστώς ακινήτων ισχύει από το 2026 η νέα τετραβάθμια κλίμακα: το φορολογητέο εισόδημα τεμαχίζεται σε ζώνες και κάθε ζώνη φορολογείται με τον δικό της συντελεστή — 15% για το τμήμα έως 12.000 €, 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €, 35% για το τμήμα 24.000–36.000 € και 45% για ό,τι υπερβαίνει τις 36.000 €. Πρόκειται για κλιμακωτή και όχι ενιαία φορολόγηση: μόνο το τμήμα που πέφτει σε κάθε ζώνη παίρνει τον αντίστοιχο συντελεστή. Η νέα ζώνη 25% (πριν το τμήμα 12.000–36.000 € φορολογούνταν ενιαία με 35%) μειώνει αισθητά τον φόρο για εισοδήματα άνω των 12.000 €. Τα ποσά που εισπράττει ο εκμισθωτής για λογαριασμό του Δημοσίου ή του επισκέπτη —ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, τέλος παρεπιδημούντων— δεν θεωρούνται εισόδημα και εξαιρούνται από τη φορολογητέα βάση.

Φορολογητέα βάση = Ακαθάριστο × (1 − 5%)   [πάγια έκπτωση άρθρου 39(3)(α) ΚΦΕ, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις]
Φόρος = T(λοιπό εισόδημα ακινήτων + βάση) − T(λοιπό εισόδημα ακινήτων)

T: Ζώνη 1: έως 12.000 € → 15%
   Ζώνη 2: 12.000–24.000 € → 25%
   Ζώνη 3: 24.000–36.000 € → 35%   [ν. 5246/2025 άρθρο 8, φορολογικό έτος 2026]
   Ζώνη 4: άνω των 36.000 € → 45%

3+ ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες → επιχειρηματικό εισόδημα: δεν υπολογίζεται φόρος κλίμακας ακινήτων
Ακαθάριστο μείον φόρος = Ακαθάριστο − Φόρος   (πριν τα πραγματικά έξοδα — όχι ταμειακό κέρδος)
Μέσος συντελεστής = Φόρος ÷ Ακαθάριστο

Παράδειγμα υπολογισμού

Παίρνουμε τις προεπιλεγμένες τιμές του υπολογιστή: ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης 18.000 € με 1 ακίνητο — δηλαδή καθεστώς εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, αφού τα ακίνητα είναι έως 2 και δεν παρέχονται υπηρεσίες.

Ο μέσος συντελεστής 17,08 % είναι χαμηλότερος από τον οριακό 25 % της δεύτερης ζώνης, επειδή η φορολόγηση είναι κλιμακωτή και η βάση έχει μειωθεί κατά την πάγια έκπτωση 5% (άρθρο 39(3)(α) ΚΦΕ). Τα 14.925 € δεν είναι κέρδος: τα πραγματικά έξοδα (διαχείριση, καθαριότητα, ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα) δεν εκπίπτουν από τη βάση αλλά μειώνουν το ταμείο σας. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (8,00 €/2,00 € ανά διανυκτέρευση) το επιβαρύνεται ο επισκέπτης και αποδίδεται χωριστά. Με 3 ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες το εισόδημα είναι επιχειρηματικό (13% ΦΠΑ, ΕΦΚΑ, κλίμακα επιχειρηματικού εισοδήματος) και ο υπολογιστής δεν δίνει ποσά — τα 14.925 € δεν είναι «ανώτατο όριο» για εκείνη την περίπτωση.

Πότε μπορεί να διαφέρει το αποτέλεσμά σας

Με τρία ή περισσότερα ακίνητα, με πρόσθετες υπηρεσίες ή με νομικό πρόσωπο, το εισόδημα είναι επιχειρηματικό (ΚΦΕ άρθρο 39Α(1)–(2), από 1/1/2024) και ο υπολογιστής δεν δίνει ποσά — τα έξοδα, ο ΦΠΑ και η ασφάλιση ΕΦΚΑ της επιχειρηματικής μορφής δεν υπολογίζονται, ούτε η κατεύθυνση της διαφοράς. Η πάγια έκπτωση 5% απαιτεί από 1/10/2026 τις προϋποθέσεις πληρωμής του άρθρου 39(5)· η κλίμακα του 2026 έχει όριο 36.000 € στην τρίτη ζώνη (ν. 5246/2025 άρθρο 8). Το λοιπό εισόδημα ακινήτων σωρεύεται στην ίδια κλίμακα. Το πραγματικό σας αποτέλεσμα μπορεί να διαφέρει από την εκτίμηση. Η σημαντικότερη περίπτωση είναι η υπέρβαση του ορίου των 2 ακινήτων ή η παροχή υπηρεσιών: τότε το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό, με 13% ΦΠΑ, εισφορές ΕΦΚΑ και διαφορετική κλίμακα — ο υπολογιστής το επισημαίνει αλλά δεν υπολογίζει το επιχειρηματικό καθεστώς. Επίσης, ο υπολογιστής εξετάζει μόνο το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση· αν έχετε και άλλα εισοδήματα από ακίνητα (π.χ. μακροχρόνια εκμίσθωση), αυτά αθροίζονται στην ίδια κλίμακα ακινήτων και μπορεί να σας ανεβάσουν σε υψηλότερη ζώνη. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και το τέλος παρεπιδημούντων δεν είναι φόρος εισοδήματος και δεν περιλαμβάνονται στο «καθαρό». Τέλος, η κατανομή του εισοδήματος μεταξύ συνιδιοκτητών και η ορθή δήλωση των μισθώσεων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ μπορούν να μεταβάλουν το τελικό ποσό φόρου ανά πρόσωπο.

Συντελεστές και όρια

Κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία για εισόδημα που αποκτάται από 1.1.2026 (καθεστώς έως 2 ακινήτων, βραχυχρόνια μίσθωση).

Πηγές και νομική βάση

Αρχείο ενημερώσεων

• 2026-06-03 — Ενσωμάτωση της νέας τετραβάθμιας κλίμακας ακινήτων 2026 (15%/25%/35%/45%) και της νέας ενδιάμεσης ζώνης 25% για το τμήμα 12.000–24.000 €.
• 2026-06-15 — Προσθήκη αναλυτικού παραδείγματος, πίνακα συντελεστών, ενότητας «πότε διαφέρει» και πίνακα επίσημων πηγών (ΑΑΔΕ, Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, Υπ. Εθνικής Οικονομίας).
• 2026-09-05 — Διόρθωση μετά το νήμα Astra Ελλάδας (5/9/2026 βράδυ): (1) 3+ ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες → επιχειρηματικό εισόδημα χωρίς ποσά από την κλίμακα ακινήτων (ΚΦΕ 39Α)· (2) πάγια έκπτωση 5% (άρθρο 39(3)(α)) — 18.000 € → φόρος 3.075 € αντί 3.300 €· (3) τρίτο κλιμάκιο έως 36.000 € (ν. 5246/2025 άρθρο 8), όχι 35.000 €· (4) σώρευση με το λοιπό εισόδημα ακινήτων· το «καθαρό» μετονομάστηκε σε «ακαθάριστο μείον φόρος».