Calculadora de Hipoteca 2026
Calcula gratis la cuota mensual de tu hipoteca con el sistema francés (cuota constante) a partir del importe del préstamo, el TIN anual y el plazo en años. Te mostramos la cuota mensual, el total a pagar y los intereses totales según el TIN.
Tu cuota de hipoteca
- Cuota mensual1001,25 €
- Total a pagar (devolución total)300.374,14 €
- Intereses totales100.374,14 €
- Número de cuotas300
Cómo se calcula
En España las hipotecas se amortizan con el sistema francés: pagas una cuota mensual constante durante todo el plazo, exactamente igual que asumen los simuladores del Banco de España. Cada cuota se reparte entre intereses (calculados sobre el capital que todavía debes) y amortización de capital. Al principio, como el capital pendiente es alto, casi toda la cuota son intereses; con el paso de los años el capital pendiente baja, los intereses se reducen y cada vez amortizas más principal, aunque la cuota total no varíe. Esta calculadora trabaja únicamente con el TIN (Tipo de Interés Nominal), que es el precio que el banco cobra por prestarte el dinero y no incluye comisiones ni gastos. Para obtener la cuota necesita tres datos: el importe del préstamo (el capital financiado, no el valor de la vivienda), el TIN anual y el plazo en años. Internamente convierte el TIN anual en un tipo mensual dividiéndolo entre 12 y entre 100, y transforma el plazo en número de cuotas multiplicando los años por 12. Con esos valores aplica la fórmula de la anualidad para repartir el préstamo en cuotas iguales. El total a pagar se obtiene multiplicando la cuota mensual sin redondear por el número de cuotas, y los intereses totales son la diferencia entre ese total y el capital prestado. Si introduces un TIN del 0%, la cuota es simplemente el capital dividido entre el número de cuotas, sin intereses. Conviene recordar que el resultado es el coste mínimo teórico según el TIN: la TAE y, por tanto, el coste real serán algo mayores, porque la TAE incorpora comisiones, gastos y la frecuencia de los pagos.
i = TIN / 100 / 12
n = años × 12
Cuota = P × i × (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
Si TIN = 0%: Cuota = P / n
Total a pagar = Cuota (sin redondear) × n
Intereses totales = Total a pagar − PEjemplo de cálculo
Tomamos los valores por defecto de la calculadora: un importe del préstamo de 200.000 €, un TIN anual del 3,5% y un plazo de 25 años (sistema francés, cuota constante).
| Importe del préstamo (P) | 200.000,00 € |
| Tipo de interés mensual (i)3,5 / 100 / 12 | 0,00291667 |
| Número de cuotas (n)25 años × 12 | 300 |
| Factor (1 + i)^n | 2,395822 |
| Cuota mensual200.000 × 0,00291667 × 2,395822 / (2,395822 − 1) | 1.001,25 € |
| Total a pagarcuota sin redondear (1.001,2471…) × 300 | 300.374,14 € |
| Intereses totales300.374,14 − 200.000 | 100.374,14 € |
Pagarás 1.001,25 € al mes durante 25 años. Al final habrás devuelto 300.374,14 €, de los cuales 100.374,14 € son intereses según el TIN — algo más de la mitad del capital prestado. Fíjate en que el total no es la cuota redondeada por 300 (1.001,25 × 300 = 300.375,00 €): usamos la cuota sin redondear para no sobreestimar el coste en 0,86 €. Con la TAE (comisiones, tasación y seguros vinculados incluidos) el coste real sería algo mayor.
Cuándo puede variar el resultado
Tu cuota real puede separarse de esta estimación por varios motivos. Si tu hipoteca es variable, el tipo es el Euríbor más un diferencial fijo y se revisa cada seis o doce meses, así que la cuota subirá o bajará en cada revisión según se mueva el índice; esta calculadora la trata como un tipo fijo y solo ofrece una foto del momento. La TAE siempre es mayor que el TIN porque incluye la comisión de apertura, la tasación, los gastos de notaría y registro y los productos vinculados (seguro de hogar, de vida, domiciliación de nómina) que muchas entidades exigen para aplicar el tipo bonificado. Tampoco contemplamos posibles amortizaciones anticipadas, que reducen los intereses totales, ni las carencias iniciales en las que solo pagas intereses. Por último, la cuota se calcula sobre el capital financiado: si tu banco financia el 80% del valor de la vivienda, tendrás que sumar la entrada y los gastos por tu cuenta.
Tipos y tramos
Conceptos que intervienen en el cálculo de la hipoteca — España, 2026.
| Concepto | Qué es | ¿Afecta a la cuota de esta calculadora? |
|---|---|---|
| TIN | Tipo de Interés Nominal anual; precio del préstamo sin comisiones | Sí: es el único tipo que mueve la cuota |
| TAE | Tasa Anual Equivalente; TIN más comisiones, gastos y frecuencia de pago | No directamente, pero refleja el coste real |
| Sistema francés | Amortización con cuota mensual constante | Sí: es el método que aplica la calculadora |
| Euríbor | Índice de referencia de las hipotecas variables (Banco de España) | Solo en variables; aquí se asume TIN fijo |
| Plazo | Duración en años; habitual 25-30, máximo común 30 (hasta 40) | Sí: a más plazo, menor cuota y más intereses |
Fuentes y base legal
| Fuente | Qué regula | Última revisión |
|---|---|---|
| Banco de España — Simuladores y Cliente Bancario | Sistema francés de amortización y cálculo de la cuota | |
| Banco de España — TIN, TAE y coste del crédito | Diferencia entre TIN y TAE y qué incluye cada uno | |
| Banco de España — Euríbor y tipos de referencia | Índice de referencia de las hipotecas a tipo variable |
Registro de cambios
- — Revisión de la fórmula del sistema francés y de los textos sobre TIN y TAE.
- — Añadidos el apartado de cálculo paso a paso, el ejemplo resuelto con 200.000 € al 3,5% a 25 años, la tabla de conceptos y la tabla de fuentes del Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de la hipoteca?
Se calcula con la fórmula del sistema francés (anualidad constante): M = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), donde P es el importe del préstamo, i es el tipo mensual (el TIN anual dividido entre 12 y entre 100) y n es el número de cuotas (años × 12). La cuota es la misma cada mes, pero al principio contiene más intereses y menos capital, y esa proporción se invierte con el tiempo. Si el TIN es 0%, la cuota es simplemente P dividido entre n.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio que el banco cobra por prestarte el dinero y se aplica sobre el capital pendiente; es el único tipo que mueve la cuota en esta calculadora y, según el Banco de España, no incluye comisiones ni gastos. La TAE (Tasa Anual Equivalente) añade al TIN todos los gastos y comisiones (apertura, tasación, productos vinculados…) mediante una fórmula normalizada, además de la frecuencia de los pagos, por lo que la TAE siempre es mayor o igual que el TIN. Para comparar ofertas entre bancos, mira la TAE, no solo el TIN.
¿Por qué el coste real de mi hipoteca será mayor que el que muestra la calculadora?
Porque esta calculadora estima el coste usando solo el TIN, bajo la hipótesis de un tipo fijo con cuota constante. No incluye comisiones (apertura), gastos (tasación, notaría, registro), seguros vinculados ni, en las hipotecas variables, los movimientos futuros del Euríbor. Por eso el total que verás es el mínimo teórico: la TAE real y, con ella, el coste total real serán algo mayores. Pide siempre a tu banco la TAE y el cuadro de amortización completo antes de firmar.
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija, variable y mixta?
En una hipoteca a tipo fijo el TIN se mantiene constante durante todo el plazo, así que la cuota mensual no cambia nunca. En una hipoteca a tipo variable el tipo es el Euríbor más un diferencial fijo y se revisa periódicamente (normalmente cada año), de modo que la cuota sube o baja en cada revisión según se mueva el Euríbor, el índice de referencia que publica el Banco de España. Una hipoteca mixta combina ambos: es fija los primeros años y luego pasa a variable. Esta calculadora asume un TIN constante para todo el plazo.
¿Cuánto se paga de entrada y cuál es el plazo máximo habitual?
Los bancos suelen financiar hasta el ~80% del valor de la vivienda para primera vivienda, por lo que lo habitual es aportar una entrada de alrededor del 20% más los gastos. Esta calculadora no usa el valor de la vivienda ni el LTV: introduces directamente el importe del préstamo (el capital financiado). En cuanto al plazo, lo común es entre 25 y 30 años, siendo 30 el máximo habitual, aunque algunas entidades llegan hasta 40 años.
¿Por qué el total a pagar no es exactamente la cuota redondeada multiplicada por el número de cuotas?
Porque el total se calcula con la cuota SIN redondear. En el ejemplo de 200.000 € al 3,5% TIN a 25 años, la cuota real es 1.001,2471… € (se muestra redondeada a 1.001,25 €) y el total correcto es 1.001,2471… × 300 = 300.374,14 €. Multiplicar la cuota ya redondeada (1.001,25 × 300 = 300.375,00 €) sobreestima el total en 0,86 €. Por eso siempre calculamos el total y los intereses a partir de la cuota sin redondear, y solo redondeamos a dos decimales al mostrar los resultados.