Troškovi Prodaje Nekretnine 2026
Procijenite koliko od prodajne cijene nekretnine u Hrvatskoj stvarno ostaje prodavatelju. Kalkulator zbraja porez na dohodak od otuđenja kada se primjenjuje, agencijsku proviziju s PDV-om, energetski certifikat, bilježničke i pravne troškove, pripremu prodaje te otplatu postojećeg kredita.
Procjena troškova prodaje
- Neto iznos prodavateljuNakon otplate kredita
- 122.478,00 €
- Neto prije otplate kredita8,0 %
- 202.478,00 €
- Troškovi prodaje bez glavnice kredita
- 17.522,00 €
- Porez na dohodak od otuđenja24%
- 10.572,00 €
- Oporezivi dohodak od otuđenja
- 44.050,00 €
- Agencijska provizija s PDV-om2,0 % + PDV
- 5.500,00 €
- Energetski certifikat
- 150,00 €
- Bilježnik i pravna provjera
- 300,00 €
- Priprema i sanacija za prodaju
- 1.000,00 €
- Otplata postojećeg kreditaIzlazna 0
- 80.000,00 €
- Porezni status
- Nekretnina nije služila za stanovanje i vlasništvo traje manje od 2 godine.
- Napomena
- Porez je informativno obračunat na pozitivni dohodak od otuđenja nakon nabavne vrijednosti i dokumentiranih izdataka.
Kako se izračunava
Kalkulator polazi od prodajne cijene i nabavne vrijednosti. Ako nekretnina nije služila za stanovanje i prodaje se unutar dvije godine od nabave, računa mogući dohodak od otuđenja kao razliku između prodajne cijene, nabavne vrijednosti, dokumentiranih ulaganja i izdataka vezanih uz otuđenje. Na pozitivan dohodak primjenjuje se stopa od 24%. Ako je nekretnina služila za stanovanje ili je prodaja nakon dvije godine bez označenog višestrukog otuđenja, porez se u scenariju postavlja na 0 EUR. Agencijska provizija računa se iz ugovorenog postotka, uvećana za PDV, a energetski certifikat, bilježnik, pravna provjera, priprema prodaje i preostali kredit ostaju uredljivi ulazi.
Agencija = prodajna cijena × provizija × (1 + PDV)
Izdaci vezani uz otuđenje = agencija + energetski certifikat + bilježnik/pravno
Oporezivi dohodak = prodajna cijena - nabavna vrijednost - dokumentirana ulaganja - izdaci vezani uz otuđenje
Porez = oporezivi dohodak × 24%, osim ako postoji izuzeće
Troškovi prodaje = porez + agencija + certifikat + bilježnik/pravno + priprema + potvrđena izlazna naknada
Neto prije kredita = prodajna cijena - troškovi prodaje
Neto prodavatelju = neto prije kredita - preostala glavnica kreditaPrimjer obračuna
Primjer koristi prodajnu cijenu 220.000,00 EUR, nabavnu vrijednost 160.000,00 EUR, vlasništvo kraće od dvije godine, nekretninu koja nije služila za stanovanje, 10.000,00 EUR dokumentiranih ulaganja, agencijsku proviziju 2% plus PDV, energetski certifikat 150,00 EUR, bilježnika i pravnu provjeru 300,00 EUR, pripremu prodaje 1.000,00 EUR i preostali kredit 80.000,00 EUR.
| Agencijska provizija s PDV-om2% od 220.000 EUR = 4.400 EUR + 25% PDV | 5.500,00 EUR |
|---|---|
| Energetski certifikaturedljiva planska pretpostavka | 150,00 EUR |
| Bilježnik i pravna provjerauredljiva planska pretpostavka | 300,00 EUR |
| Oporezivi dohodak od otuđenja220.000 - 160.000 - 10.000 - 5.950 | 44.050,00 EUR |
| Porez na dohodak od otuđenja24% od 44.050 EUR | 10.572,00 EUR |
| Troškovi prodaje bez glavnice kreditaoko 8,0% prodajne cijene | 17.522,00 EUR |
| Neto prije otplate kredita | 202.478,00 EUR |
| Neto iznos prodavateljunakon otplate 80.000 EUR preostalog kredita | 122.478,00 EUR |
U ovom scenariju najveća razlika dolazi od poreza jer nema izuzeća po stanovanju ili isteku dvije godine. Ako je nekretnina služila za stanovanje ili je držana dulje od dvije godine bez posebnih višestrukih otuđenja, porez u kalkulatoru pada na 0 EUR i neto iznos se bitno povećava.
Kada se rezultat može razlikovati
Stvarni rezultat može odstupati jer Porezna uprava može drukčije utvrditi tržišnu vrijednost, nabavnu vrijednost, priznate dokumentirane izdatke i porezni status konkretnog otuđenja. Samo prijavljeno prebivalište nije dovoljno za izuzeće ako se ne može dokazati da je nekretnina stvarno služila za stanovanje. Višestruka otuđenja iste vrste u pet godina mogu promijeniti porezni tretman. Agencijska provizija ovisi o pisanom ugovoru o posredovanju, a energetski certifikat o vrsti i veličini zgrade. Otplata preostalog kredita smanjuje novac koji ostaje prodavatelju, ali sama glavnica nije porez ni transakcijski trošak. Za standardni stambeni potrošački kredit zadana izlazna naknada ostaje 0 EUR, dok se ručni unos koristi samo za potvrđene nestandardne slučajeve.
Stope i pragovi
Službena pravila i uredničke pretpostavke za kalkulator troškova prodaje nekretnine.
| Stavka | Vrijednost | Primjena u kalkulatoru |
|---|---|---|
| Porez na dohodak od otuđenja | 24% | primjenjuje se na pozitivan dohodak kada nema izuzeća |
| Izuzeće nakon razdoblja vlasništva | 2 godine | porez 0 EUR ako nema označenog višestrukog otuđenja |
| Izuzeće za stanovanje | nekretnina je služila za stanovanje obvezniku ili užoj obitelji | porez 0 EUR kada korisnik označi uvjet |
| Višestruka otuđenja | više od 3 iste vrste u 5 godina | označava scenarij za posebnu provjeru poreznog tretmana |
| Agencijska provizija | ugovorena, zakonski najviše 6% | korisnik unosi postotak, kalkulator dodaje PDV |
| PDV na agencijsku proviziju | 25% | primjenjuje se na proviziju ako je agencija uključena |
| Energetski certifikat | prodavatelj ga u pravilu pribavlja prije prodaje | uredljiva planska stavka |
| Porez na promet nekretnina | 3%, obveznik je kupac/stjecatelj | nije trošak prodavatelja u ovom kalkulatoru |
| Izlazna naknada za stambeni potrošački kredit | 0 EUR | zadana pretpostavka; ručni unos samo za potvrđen izuzetak |
Izvori i pravna osnova
| Izvor | Što pokriva | Zadnja provjera |
|---|---|---|
| Porezna uprava - dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava | Porezna osnovica, priznati izdaci, izuzeća nakon dvije godine i za stanovanje, višestruka otuđenja, rok plaćanja i stopa 24% | |
| Ministarstvo prostornoga uređenja - energetski certifikat FAQ | Obveza vlasnika da prije prodaje pribavi i predoči energetski certifikat te izuzeci poput zgrada do 50 m² | |
| Porezna uprava - kupac i drugi stjecatelj nekretnine | Kupac odnosno stjecatelj kao obveznik poreza na promet nekretnina i stopa PPN-a 3% | |
| Narodne novine - Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | Pisani ugovor o posredovanju, ugovorena naknada i gornja granica 6% kupoprodajne cijene | |
| Središnji portal za potrošače - potrošački krediti | Nema izlazne naknade za prijevremenu otplatu stambenog potrošačkog kredita i pravila za bankovne naknade | |
| Narodne novine - Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju | Zakonski okvir stambenog potrošačkog kreditiranja i naknada |
Dnevnik izmjena
- — Dodana hrvatska verzija kalkulatora troškova prodaje nekretnine iz portfelja aplikacije, uz ispravak stare pretpostavke o poreznoj stopi na 24% i izlaznu naknadu stambenog kredita 0 EUR.
Česta pitanja
Plaća li prodavatelj porez na promet nekretnina?
Ne u ovom uobičajenom okviru. Porezna uprava navodi da je porezni obveznik kupac odnosno drugi stjecatelj nekretnine. Zato kalkulator PPN od 3% ne ubraja u troškove prodavatelja.
Kada prodavatelj plaća porez na dohodak od otuđenja?
Kalkulator ga računa kada postoji pozitivan dohodak od otuđenja, nekretnina nije služila za stanovanje i prodaje se prije isteka dvije godine od nabave. Posebne slučajeve i višestruka otuđenja treba provjeriti s Poreznom upravom ili poreznim stručnjakom.
Zašto je stopa poreza 24%, a ne 12%?
Službena stranica Porezne uprave za dohodak od otuđenja nekretnina navodi stopu od 24%. Starije aplikacijske pretpostavke s 12% zato nisu prenesene u web kalkulator.
Računa li kalkulator energetski certifikat?
Da. Energetski certifikat je uredljiva stavka jer ga prodavatelj u pravilu mora pribaviti i predočiti prije prodaje, ali postoje izuzeci ovisno o vrsti i veličini zgrade.
Je li otplata preostalog kredita trošak prodaje?
Glavnica kredita nije porez ni transakcijski trošak, ali se mora zatvoriti ako se prodaja provodi uz brisanje hipoteke ili prijenos vlasništva bez tereta. Zato kalkulator posebno prikazuje neto prije i nakon otplate kredita.
Zašto je izlazna naknada za stambeni kredit zadano 0 EUR?
Za standardni stambeni potrošački kredit službeni potrošački vodič navodi da kreditna institucija ne smije naplatiti izlaznu naknadu za prijevremenu otplatu. Ručno polje postoji samo za potvrđene nestandardne ili starije ugovorne slučajeve.