Calcolo IMU 2026

Come si calcola

L'IMU non si calcola sul prezzo di mercato dell'immobile, ma su un valore convenzionale costruito a partire dalla rendita catastale, il reddito figurativo che l'Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni unità immobiliare. Il procedimento si articola in quattro passaggi. Primo, la rivalutazione: la rendita iscritta in catasto viene aumentata del 5%, perché i valori catastali sono storicamente più bassi di quelli reali (rendita rivalutata = rendita × 1,05). Secondo, la base imponibile: la rendita rivalutata viene moltiplicata per un coefficiente fisso che dipende dalla categoria catastale dell'immobile. Per le abitazioni e le loro pertinenze (box, cantine, soffitte) il moltiplicatore è 160; per i negozi C/1 è 55; per uffici A/10 e immobili D/5 è 80; per i fabbricati del gruppo D, come capannoni industriali, è 65; per i terreni agricoli è 135. Terzo, l'aliquota comunale: ogni Comune fissa con propria delibera l'aliquota da applicare alla base imponibile, entro la forbice di legge che parte dallo 0,46% (aliquota base) e arriva fino all'1,06%, con possibilità per alcuni Comuni di salire all'1,14%. Quarto, gli aggiustamenti: l'imposta va riproporzionata alla quota di possesso e ai mesi dell'anno in cui si è stati proprietari, conteggiando il mese intero solo se il possesso supera i 15 giorni. L'imposta annua così ottenuta si versa in due rate uguali: l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre.

Rendita rivalutata = Rendita catastale × 1,05
Base imponibile   = Rendita rivalutata × Moltiplicatore × Quota possesso × (Mesi ÷ 12)
IMU lorda         = Base imponibile × Aliquota comunale
IMU dovuta        = IMU lorda − Detrazione (solo abitazione di lusso)
Acconto (16 giu)  = IMU dovuta ÷ 2
Saldo (16 dic)    = IMU dovuta − Acconto

Esempio di calcolo

Prendiamo i valori predefiniti del calcolatore: una seconda casa con rendita catastale di 600 €, aliquota comunale all'1,06%, possesso del 100% per l'intero anno (12 mesi).

Su questo immobile l'IMU annua è di 1.068,48 €, da versare in due rate da 534,24 € ciascuna. Bastano poche variazioni per cambiare l'esito: dimezzando i mesi di possesso a 6 l'imposta scende a 534,24 €, mentre con una quota di possesso del 50% si dimezza ulteriormente. Se la stessa rendita riguardasse invece l'abitazione principale non di lusso (cat. A/2–A/7), l'IMU sarebbe pari a zero per via dell'esenzione in vigore dal 2014.

Quando il risultato può variare

L'importo reale può discostarsi da questa stima soprattutto per via dell'aliquota comunale: il calcolatore propone l'1,06%, ma ogni Comune delibera la propria e va sempre verificata nel Prospetto delle aliquote pubblicato sul Portale del Federalismo Fiscale. Anche le aliquote agevolate incidono: molti Comuni applicano percentuali ridotte per gli immobili dati in comodato a parenti, per quelli locati a canone concordato (con ulteriore sconto del 25% sulla base imponibile) o per i fabbricati inagibili e di interesse storico (base ridotta del 50%). Cambiano il risultato anche le pertinenze: si può applicare l'aliquota dell'abitazione principale a un massimo di una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Infine il conguaglio di dicembre può differire dall'acconto se il Comune ha modificato le aliquote rispetto all'anno precedente, perché il saldo si ricalcola sulle aliquote definitive dell'anno in corso. Per i fabbricati del gruppo D, in più, una quota dell'IMU è riservata allo Stato (0,76%) e va versata con codici tributo distinti.

Aliquote e scaglioni

Moltiplicatori catastali e forbice delle aliquote IMU in vigore nel 2026.

Fonti e base normativa

Registro modifiche

• 2026-04-09 — Aggiornamento all'anno d'imposta 2026: confermati i moltiplicatori catastali e la forbice delle aliquote comunali.
• 2026-06-15 — Aggiunti esempio di calcolo passo-passo, tabella dei moltiplicatori e delle aliquote, tabella delle fonti ufficiali e registro delle modifiche; ampliata la spiegazione su quota di possesso, mesi e conguaglio di dicembre.