Kalkulo.eu

Izračun Dohodnine od Najema 2026

Brezplačno izračunajte dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem za leto 2026. Najemnine se v Sloveniji obdavčijo cedularno po dokončni stopnji 25 % od davčne osnove. Davčno osnovo znižajo normirani stroški v višini 10 % bruto najemnine ali dejanski stroški vzdrževanja z dokazili. Pri normiranih stroških je efektivna obremenitev 22,5 % bruto najemnine.

Vaša dohodnina od najema

  • Dohodnina od najema (25 %)1620,00 €
  • Neto najemnina po obdavčitvi5580,00 €
  • Davčna osnova6480,00 €
  • Priznani stroški720,00 €
  • Davčna stopnja25 %
  • Efektivna stopnja od bruto22,5 %

Kako se izračuna dohodnina od oddajanja v najem v Sloveniji v letu 2026?

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se v Sloveniji obdavči cedularno (cedularna obdavčitev), kar pomeni, da se ne všteva v letno davčno osnovo za dohodnino in se zanj plača dokončni davek po enotni stopnji 25 %. Ta ureditev velja od 1. januarja 2023. Davčna osnova je bruto najemnina, znižana za priznane stroške. Zavezanec lahko uveljavlja normirane stroške v višini 10 % doseženega dohodka (velja od 1. januarja 2022) ali namesto njih dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki jih dokaže z računi. Primer pri normiranih stroških: pri letni bruto najemnini 7.200,00 € znašajo normirani stroški 720,00 € (10 % od 7.200 €), davčna osnova je 7.200,00 − 720,00 = 6.480,00 €, dohodnina pa 6.480,00 × 25 % = 1.620,00 €. Neto najemnina po obdavčitvi je 7.200,00 − 1.620,00 = 5.580,00 €, efektivna obremenitev pa 1.620,00 / 7.200,00 = 22,5 % bruto najemnine. Pri oddaji fizični osebi zavezanec sam odda napoved prek portala eDavki do 28. februarja za preteklo leto, FURS pa izda odmerno odločbo do 30. aprila. Kadar je najemnik pravna oseba ali samostojni podjetnik (s.p.), ta nastopa kot plačnik davka in 25 % davek obračuna ter plača ob izplačilu, zato letne napovedi ni treba oddati. Pri oddajanju kmetijskega ali gozdnega zemljišča ter pri podnajemu se ne priznajo niti normirani niti dejanski stroški — davčna osnova je celoten dohodek. Kalkulator je informativne narave in ne nadomešča odmerne odločbe FURS.

Uradni vir: FURS · Podatki posodobljeni: 2026-06-03

Pogosta vprašanja

Kolikšna je davčna stopnja za dohodek iz oddajanja v najem?

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavči cedularno po dokončni stopnji 25 %, ki velja od 1. januarja 2023. Davek je dokončen, dohodek pa se ne všteva v letno davčno osnovo za dohodnino, zato ne vpliva na vašo letno dohodnino iz drugih virov.

Kaj so normirani stroški in koliko znašajo?

Normirani stroški so pavšalni odbitek v višini 10 % od bruto najemnine, ki velja od 1. januarja 2022 in samodejno zniža davčno osnovo. Pri letni najemnini 7.200,00 € znašajo normirani stroški 720,00 €, davčna osnova pa se zniža na 6.480,00 €. Za uveljavljanje normiranih stroškov ni treba prilagati računov.

Lahko namesto normiranih uveljavljam dejanske stroške?

Da. Namesto 10 % pavšala lahko uveljavljate dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost nepremičnine, vendar jih morate dokazati z računi oziroma drugimi dokazili. V kalkulatorju izberite možnost dejanskih stroškov in vnesite znesek; če ta presega bruto najemnino, se davčna osnova ne more spustiti pod nič.

Kako se izračuna davek od najema? (primer)

Primer pri normiranih stroških in letni bruto najemnini 7.200,00 €: normirani stroški so 720,00 € (10 %), davčna osnova 7.200,00 − 720,00 = 6.480,00 €, dohodnina 6.480,00 × 25 % = 1.620,00 €. Neto najemnina po obdavčitvi znaša 7.200,00 − 1.620,00 = 5.580,00 €, efektivna obremenitev pa 1.620,00 / 7.200,00 = 22,5 % bruto najemnine.

Do kdaj moram oddati napoved?

Pri oddaji nepremičnine fizični osebi morate napoved oddati sami prek portala eDavki do 28. februarja za preteklo leto, FURS pa izda odmerno odločbo do 30. aprila. Če je najemnik pravna oseba ali samostojni podjetnik (s.p.), ta nastopa kot plačnik davka in 25 % davek obračuna ter plača ob izplačilu, zato letne napovedi ni treba oddati.

Ali se normirani stroški priznajo pri vsakem najemu?

Ne. Pri oddajanju kmetijskega ali gozdnega zemljišča ter pri podnajemu se ne priznajo niti normirani niti dejanski stroški — davčna osnova je celoten doseženi dohodek. Kalkulator predpostavlja običajno oddajanje nepremičnine, pri katerem se stroški priznajo.

Podobni kalkulatorji