Calcolo Mutuo 2026
Calcola gratis la rata mensile del tuo mutuo, gli interessi totali e il totale rimborsato. Il calcolatore usa il piano di ammortamento alla francese — il più diffuso in Italia — in cui la rata resta fissa per tutta la durata: basta inserire l'importo del mutuo, il TAN annuo e la durata in anni.
Il risultato del tuo mutuo
- Rata mensile1001,25 €
- Importo del mutuo200.000,00 €
- Interessi totali100.374,14 €
- Totale rimborsato (capitale + interessi)300.374,14 €
- Numero di rate300
Come si calcola
La rata del mutuo nasce da tre soli numeri: il capitale richiesto alla banca, il TAN (Tasso Annuo Nominale) e la durata in anni. In Italia il rimborso segue quasi sempre il piano di ammortamento alla francese, in cui la rata mensile resta identica dal primo all'ultimo mese. Ciò che cambia nel tempo è la sua composizione interna: ogni rata contiene una quota interessi, calcolata sul debito ancora da restituire, e una quota capitale, che riduce il debito residuo. All'inizio il debito è alto, quindi gli interessi pesano molto e la quota capitale è piccola; con il passare degli anni il debito cala, gli interessi diminuiscono e la quota capitale cresce, lasciando però la rata complessiva sempre uguale. Per arrivare alla rata, il TAN annuo viene prima diviso per 12 per ottenere il tasso mensile e per 100 per trasformarlo in numero decimale, mentre la durata in anni viene moltiplicata per 12 per ricavare il numero di rate. Su questi due valori si applica la formula dell'annualità costante, che restituisce l'unico importo di rata in grado di azzerare il debito esattamente all'ultima scadenza. Una precisazione importante riguarda i totali: gli interessi totali e il totale rimborsato vengono calcolati a partire dalla rata non arrotondata (con tutti i decimali) moltiplicata per il numero di rate, non dalla rata già arrotondata ai centesimi. Usare la rata arrotondata produrrebbe uno scarto di qualche euro sul totale. Da ricordare infine che questo strumento lavora sul TAN e modella un mutuo a tasso fisso: il costo complessivo reale, comprensivo di spese, è espresso dal TAEG comunicato dalla banca.
i = TAN / 100 / 12 (tasso mensile)
n = anni × 12 (numero di rate)
rata = C × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)
Se i = 0: rata = C / n
Totale rimborsato = rata (non arrotondata) × n
Interessi totali = Totale rimborsato − CEsempio di calcolo
Prendiamo i valori predefiniti del calcolatore: un capitale di 200.000 €, un TAN del 3,50% e una durata di 25 anni, rimborsato con il piano alla francese a tasso fisso.
| Importo del mutuo (capitale) | 200.000,00 € |
| TAN annuo | 3,50% |
| Tasso mensile3,50 ÷ 100 ÷ 12 | 0,00291667 |
| Numero di rate25 anni × 12 | 300 |
| Rata mensileformula dell'annualità costante | 1.001,25 € |
| Totale rimborsatorata non arrotondata × 300 | 300.374,14 € |
| Interessi totali300.374,14 − 200.000 | 100.374,14 € |
In 25 anni si restituiscono 300.374,14 €, cioè il 50% in più del capitale preso a prestito: gli interessi totali (100.374,14 €) sono pari a circa la metà dell'importo finanziato. Allungare la durata abbasserebbe la rata mensile ma farebbe lievitare gli interessi complessivi, mentre accorciarla avrebbe l'effetto opposto. Si noti che il totale è ottenuto moltiplicando la rata non arrotondata (1.001,247141…) per le 300 rate: usare la rata arrotondata a 1.001,25 € darebbe 300.375,00 €, con un piccolo errore di arrotondamento.
Quando il risultato può variare
La rata reale comunicata dalla banca può discostarsi da questa stima per diversi motivi. Il più rilevante è la differenza tra TAN e TAEG: questo calcolatore parte dal TAN, ma il costo effettivo include spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizze obbligatorie e spese di incasso rata, tutte sintetizzate nel TAEG, sempre più alto del TAN. Se il mutuo è a tasso variabile la rata non resta fissa: segue l'Euribor più lo spread della banca e cambia a ogni revisione, quindi il risultato qui è solo una fotografia del momento. Anche la periodicità incide: alcune banche calcolano rate semestrali o usano convenzioni di conteggio dei giorni leggermente diverse. Vanno poi considerati i costi una tantum (imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo per la prima casa, o 2% per le altre, e le spese notarili) che non rientrano nella rata ma incidono sull'esborso iniziale. Infine, eventuali estinzioni anticipate, parziali o totali, riducono interessi e durata effettivi rispetto al piano teorico.
Aliquote e scaglioni
Parametri di riferimento per un mutuo ipotecario in Italia nel 2026. I tassi di mercato variano da banca a banca; i valori indicati sono ordini di grandezza tipici.
| Voce | Valore di riferimento 2026 | Note |
|---|---|---|
| TAN fisso indicativo | ~3,0% – 4,0% | Tasso d'interesse puro, base del calcolo della rata |
| TAEG | Sempre superiore al TAN | Include tutte le spese obbligatorie del finanziamento |
| Tasso variabile | Euribor + spread | Indicizzato; la rata cambia nel tempo |
| Durata tipica | 10 – 30 anni | Durata più lunga = rata più bassa, ma più interessi |
| Loan-to-Value (LTV) | fino all'80% | Quota del valore dell'immobile finanziabile (fino al 100% con garanzie/Consap per under 36) |
| Imposta sostitutiva — prima casa | 0,25% | Sull'importo erogato, in luogo delle imposte ordinarie |
| Imposta sostitutiva — altri immobili | 2,00% | Sull'importo erogato |
| Sostenibilità della rata | ≈ 1/3 del reddito netto | Regola pratica indicata dalla Banca d'Italia |
Fonti e base normativa
| Fonte | Cosa regola | Ultima verifica |
|---|---|---|
| Banca d'Italia — Calcolatore della rata del mutuo e guida al mutuo ipotecario | Metodo di calcolo della rata, ammortamento alla francese, sostenibilità, TAN, TAEG, tasso fisso e variabile e spese accessorie | |
| Agenzia delle Entrate — Mutui e agevolazioni «prima casa» | Imposta sostitutiva sui finanziamenti e detrazione degli interessi passivi |
Registro modifiche
- — Aggiornati i tassi di riferimento all'esercizio 2026 e l'esempio di calcolo a 200.000 € al 3,50% in 25 anni.
- — Aggiunti la spiegazione del metodo con formula, l'esempio passo passo, la tabella dei parametri di riferimento e la tabella delle fonti ufficiali; ampliata la sezione su quando il risultato può variare.
Domande frequenti
Come si calcola la rata del mutuo?
La rata si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese (annualità costante): rata = C × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), dove C è l'importo del mutuo, i è il tasso mensile (TAN annuo diviso per 12 e per 100) e n è il numero di rate (anni × 12). La rata resta fissa, ma all'inizio contiene più interessi e meno capitale; il rapporto si inverte progressivamente nel tempo.
Qual è la differenza tra TAN e TAEG?
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso d'interesse puro applicato al capitale: è quello da cui si ricava la rata in questo calcolatore, ma non esprime il costo complessivo del mutuo. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include invece tutte le spese obbligatorie — istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizze obbligatorie, spese di incasso rata — ed è sempre più alto del TAN. Per legge la banca deve comunicarti il TAEG prima della firma: quando confronti le offerte, guarda il TAEG.
Quanto pago di rata e di interessi per un mutuo di 200.000 € al 3,50% in 25 anni?
Con un importo di 200.000 €, un TAN del 3,50% e una durata di 25 anni (300 rate) la rata mensile è di 1.001,25 €. Il totale rimborsato sull'intera durata è di 300.374,14 € e gli interessi totali ammontano a 100.374,14 €. Il totale si ottiene moltiplicando la rata non arrotondata per il numero di rate, non la rata già arrotondata ai centesimi.
Che differenza c'è tra tasso fisso e tasso variabile?
Con il tasso fisso il tasso e la rata restano invariati per tutta la durata del mutuo: è quello modellato da questo calcolatore. Con il tasso variabile il tasso segue un indice di riferimento — quasi sempre l'Euribor — a cui la banca aggiunge il proprio spread, perciò la rata cambia nel tempo. Per un mutuo a tasso variabile il risultato del calcolatore è una fotografia alla rata attuale, che potrà salire o scendere alle revisioni successive.
Cos'è il piano di ammortamento alla francese?
È il metodo di rimborso più diffuso in Italia: la rata ha un importo fisso ed è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All'inizio si pagano soprattutto interessi, calcolati sul debito residuo ancora alto; man mano che restituisci capitale, gli interessi diminuiscono e la quota capitale aumenta, lasciando però la rata totale sempre uguale.
Quanto può durare un mutuo in Italia?
I mutui ipotecari italiani durano di norma da 10 a 30 anni. Una durata più lunga abbassa la rata mensile ma aumenta gli interessi totali pagati; una durata più breve fa l'opposto. Come regola pratica la Banca d'Italia suggerisce che la rata non superi circa un terzo del reddito netto, così da mantenere il mutuo sostenibile.