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Calculadora de Financiamento 2026

Calcule grátis a parcela do seu financiamento imobiliário ou empréstimo nos dois sistemas de amortização usados no Brasil: SAC, com parcela decrescente e amortização fixa (padrão na habitação), e a Tabela Price, com parcela fixa. Informe o valor financiado, a taxa de juros anual e o prazo em meses para ver a parcela, o total de juros e o valor total pago.

Resumo do financiamento

  • Primeira parcela (a maior)R$ 3.583,33
  • Última parcela (a menor)R$ 840,97
  • Amortização mensal (fixa)R$ 833,33
  • Valor financiadoR$ 300.000,00
  • Total de juros pagosR$ 496.375,00
  • Total pago ao finalR$ 796.375,00
  • Taxa de juros mensal0,9167%
  • Juros sobre o valor financiado165,5%

Como funciona o financiamento (SAC e Tabela Price) no Brasil?

No Brasil, um financiamento (de imóvel ou empréstimo) é quitado em parcelas mensais que combinam duas partes: a amortização, que abate o saldo devedor, e os juros, calculados sobre o saldo que ainda resta. Existem dois sistemas dominantes. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa todo mês (A = valor financiado ÷ número de parcelas), e como os juros incidem sobre um saldo que cai a cada mês, a parcela começa alta e vai diminuindo — a primeira parcela é a maior e a última é a menor. Na Tabela Price (Sistema Francês), a parcela é rigorosamente fixa do primeiro ao último mês: no começo quase tudo é juros e a amortização cresce com o tempo. Esta calculadora pede a taxa de juros ANUAL e a converte para a taxa mensal dividindo por 12 (i = taxa anual ÷ 12 ÷ 100), com capitalização mensal composta — a mesma convenção da Calculadora do Cidadão do Banco Central e das taxas habitacionais SBPE/Caixa, divulgadas 'ao ano'. Exemplo prático: financiando R$ 300.000 a 11% ao ano (i = 0,9167% ao mês) em 360 meses (30 anos). Na Tabela Price, a parcela fixa é de R$ 2.856,97, o total pago chega a R$ 1.028.509,27 e os juros somam R$ 728.509,27. No SAC, a amortização é fixa em R$ 833,33; a primeira parcela é de R$ 3.583,33 (a maior), a última é de R$ 840,97 (a menor), os juros totais somam R$ 496.375,00 e o total pago é de R$ 796.375,00. Para os mesmos valor, taxa e prazo, o SAC tem parcela inicial mais alta, mas paga cerca de R$ 232 mil a menos de juros, porque reduz o saldo devedor mais rápido — por isso é o sistema dominante no financiamento de imóveis (SFH/SFI). Importante: estes valores consideram apenas amortização e juros. NÃO incluem a TR (Taxa Referencial, que atualiza o saldo devedor nos contratos habitacionais), os seguros obrigatórios MIP e DFI, a tarifa de administração mensal nem o IOF. Por isso a prestação real e o Custo Efetivo Total (CET) informado pelo banco serão sempre maiores que o resultado desta ferramenta, que é uma estimativa de referência e não substitui a simulação oficial.

Fonte oficial: Banco Central do Brasil · Dados atualizados: 2026-06-02

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa todo mês e os juros caem junto com o saldo devedor, então a parcela começa alta e vai diminuindo — a primeira é a maior. Na Tabela Price (Sistema Francês), a parcela é fixa do início ao fim. Para o mesmo valor, taxa e prazo, o SAC tem parcela inicial maior, mas paga menos juros no total, porque reduz o saldo devedor mais rápido. Por isso o SAC é o padrão nos financiamentos de imóveis pela Caixa e pela maioria dos bancos.

A calculadora usa taxa anual ou mensal?

Você informa a taxa de juros ANUAL (ao ano), como os bancos divulgam as taxas habitacionais SBPE/Caixa, e a calculadora converte para a taxa mensal dividindo por 12 (i = taxa anual ÷ 12 ÷ 100), com capitalização mensal composta. Essa é a mesma convenção usada pela Calculadora do Cidadão do Banco Central. Se você já tem a taxa mensal, multiplique-a por 12 antes de digitar no campo de taxa anual.

O valor da parcela inclui seguros e a TR?

Não. A calculadora considera apenas amortização e juros. Não inclui a TR (Taxa Referencial), que atualiza o saldo devedor nos contratos habitacionais e é somada à taxa fixa contratual; nem os seguros obrigatórios MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel); nem a tarifa de administração mensal ou o IOF. Por isso a prestação real cobrada pelo banco será maior do que o resultado mostrado aqui.

O que é o CET e por que ele é maior que a taxa nominal?

O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que reúne TODOS os encargos do financiamento: os juros, os seguros (MIP/DFI), as tarifas e demais despesas. Ele é obrigatório desde a Resolução CMN 3.517/2007 e é sempre superior à taxa de juros nominal, justamente porque incorpora esses custos adicionais. Como esta calculadora trabalha só com juros e amortização, o CET informado pelo banco na simulação oficial será maior.

Quais são as taxas de financiamento de imóveis em 2026?

Em 2026 as taxas variam conforme a fonte de recursos. Nas faixas do Minha Casa Minha Vida, ficam em torno de 4% ao ano. Nas linhas com recursos do SBPE (poupança), chegam a cerca de 12% ao ano — o padrão de 11% ao ano usado nesta calculadora reflete essa faixa superior. As taxas habitacionais costumam ser contratadas como 'TR + taxa fixa', mudam com a Selic e com a política de cada banco, e devem sempre ser confirmadas na simulação oficial.

Qual é o limite de valor do imóvel no SFH em 2026?

Em 2026, o limite de valor do imóvel financiável pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que permite usar o FGTS e tem regras mais favoráveis, foi ampliado para imóveis de até R$ 2,25 milhões. Acima desse valor, o financiamento é feito pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com condições negociadas livremente entre o banco e o comprador. Confirme sempre os limites e as condições vigentes diretamente com a instituição financeira.

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