Kalkulačka Príjmu z Prenájmu 2026

Ako sa to počíta

Prenájom podľa § 6 ods. 3 ZDP sa počíta v krokoch. 0. Príjmy, výdavky a podiel. Pri rozpise kalkulačka zaradí jednotlivé položky podľa pokynov Finančnej správy. Energie a služby: ak má zmluvu s dodávateľom prenajímateľ, platby nájomcu sú príjmom a platby dodávateľom výdavkom, aj keď nájomca platí dodávateľovi priamo (vtedy ide o nepeňažný príjem); ak má zmluvu nájomca, nezapočítavajú sa. Preddavky do fondu opráv sú výdavkom vždy. Odpisy, opravy, poistenie, daň z nehnuteľností a úroky z úveru sú výdavkom len pri nehnuteľnosti v obchodnom majetku, inak ide o osobnú spotrebu (§ 21 ods. 1 písm. i)). Ponechaná zábezpeka je príjmom (na náhradu škody len pri obchodnom majetku), energopomoc je príjmom, ak ste energie uplatnili vo výdavkoch, a zhodnotenie či opravy od nájomcu sú nepeňažným príjmom podľa § 17 ods. 20 a 21. Pri BSM sa príjem delí rovnakým dielom alebo v dohodnutom pomere (§ 4 ods. 8), pri spoluvlastníctve podľa podielu (§ 10 ods. 1). Váš príjem je príjem nehnuteľnosti krát váš podiel; výdavky sa delia pomerom vášho príjmu k celku, zaokrúhleným na dve desatinné miesta, ako v príklade Finančnej správy (5 500 : 6 000 = 0,92). Každý spoluvlastník má vlastné oslobodenie a vlastnú daň. 1. Oslobodenie. Podľa § 9 ods. 1 písm. g) je od dane oslobodených najviac 500 € ročne na daňovníka. Oslobodenie sa delí s príležitostnými príjmami podľa § 8 ods. 1 písm. a) a s prevodmi podľa § 8 ods. 1 písm. d) až f), preto sa pýtame, koľko vám z neho zostáva. Zdaniteľný príjem je príjem mínus dostupné oslobodenie. 2. Pomer výdavkov. Výdavky sa uznávajú v pomere zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu. Pomer sa najprv zaokrúhli na dve desatinné miesta (§ 47; Finančná správa to v príklade za rok 2026 ukazuje na pomere 0,93) a až potom sa ním vynásobia výdavky. Paušálne výdavky pri § 6 ods. 3 uplatniť nemožno. Ktoré skutočné výdavky sú uznané, závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. 3. Základ dane. Zdaniteľný príjem mínus uznané výdavky; strata z prenájmu nevzniká (§ 6 ods. 6), prebytok výdavkov sa neprenáša. 4. Daň. Pásma podľa § 15 sa uplatňujú na spoločný základ dane podľa § 4 ods. 1 písm. a), teda spolu so základom zo zamestnania po nezdaniteľných častiach a so základmi podľa § 6 ods. 4 a § 8. Ak je prenájom váš jediný zdaniteľný príjem, daň je 19 % zo základu do 43 983,32 € (vyššie pásma 25 %, 30 % a 35 %) a uplatní sa § 46a: daň sa nevyrubí, ak neprekročí 17 € alebo ak celkové zdaniteľné príjmy neprekročia 2 983,37 €. Ak máte aj iný základ dane, ukážeme, o koľko sa vaša daň zvýši pridaním prenájmu. 5. Priznanie. Podať ho musíte, ak zdaniteľné príjmy presiahnu 2 983,37 € (§ 32 ods. 1), aj keď výsledná daň je nula. Za rok 2026 je lehota na podanie aj zaplatenie 31. marca 2027; predĺžiť ju možno včasným oznámením o tri mesiace, pri zahraničných príjmoch o šesť (§ 49 ods. 3). Kto začne prenajímať nehnuteľnosť (okrem pozemku) a ešte nie je registrovaný, registruje sa do konca nasledujúceho mesiaca (§ 49a ods. 2). Z príjmu podľa § 6 ods. 3 sa neplatia sociálne ani zdravotné odvody, pretože zákony o poistení sa viažu na príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2. Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka základ z prenájmu neznižuje (§ 11 ods. 1).

Zdaniteľný príjem Z = príjem − dostupné oslobodenie (najviac 500 €)
Pomer q = zaokrúhlenie(Z / príjem; 2 des. miesta)
Pomerné výdavky P = zaokrúhlenie(q × výdavky)
Základ dane B = Z − min(Z; P)
Daň = 19 % do 43 983,32 € + 25 % do 60 349,21 € + 30 % do 75 010,32 € + 35 % nad
     (pri jedinom príjme § 46a: 0 €, ak daň ≤ 17 € alebo Z ≤ 2 983,37 €)
Pri podiele: váš príjem = zaokrúhlenie(príjem nehnuteľnosti × podiel);
  vaše výdavky = zaokrúhlenie(zaokrúhlenie(váš príjem / príjem nehnuteľnosti; 2 des. miesta) × výdavky)
Hotovosť po dani = prijaté peniaze − zaplatené peniaze (aj nedaňové výdavky) − daň;
  bez odpisov, nepeňažných príjmov a zábezpeky

Príklad výpočtu

Predvolené hodnoty: nájomné za byt 9 600 € za rok 2026, byt nie je v obchodnom majetku, energie a služby 2 400 € platíte dodávateľom vy (sú v nájomnom) a preddavky do fondu opráv sú 1 200 €. Daňové výdavky sú teda 3 600 € a sú zaplatené v hotovosti. Predpokladáme, že prenájom je jediný zdaniteľný príjem, byt patrí len vám, celé oslobodenie 500 € je k dispozícii a nejde o prenájom so službami.

Efektívna sadzba je 1 079,20 € ÷ 5 680,00 € = 19,00 %. Do základu dane vstúpila len pomerná časť výdavkov 3 420 €, no zaplatili ste celých 3 600 €, preto sa od hotovosti odpočíta plná suma. Ak by ste mali aj mzdu, ktorá už vyčerpala pásmo 19 %, tá istá sadzba by nestačila: pri ostatnom základe 50 000 € pripadá na prenájom 25 %, teda 1 420,00 €. Preto sa kalkulačka pýta na ostatné príjmy.

Kedy sa váš výsledok môže líšiť

Výsledok platí pre daňovníka s bydliskom na Slovensku a príjem z bežného prenájmu podľa § 6 ods. 3. Ak k ubytovaniu poskytujete doplnkové služby alebo prenajímate v rámci podnikania, ide o príjem podľa § 6 ods. 1 s inými pravidlami aj odvodmi; to kalkulačka nepočíta. Nerezidentov, zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a nehnuteľnosti v zahraničí tiež nepočítame. Výsledok závisí od toho, či výdavky spĺňajú podmienky pre nehnuteľnosť zaradenú alebo nezaradenú do obchodného majetku; ak si nie ste istí, základ dane neuvádzame. Rozpis zaraďuje energie, zábezpeku, energopomoc a zhodnotenie od nájomcu; ak zadáte súhrn, zaradiť ich musíte sami. Sumu nepeňažného príjmu zo zhodnotenia nájomcom (zostatková cena a rok podľa § 17 ods. 20) kalkulačka neurčuje, zadávate ju. Príslušenstvo a hnuteľné veci prenajaté spolu s nehnuteľnosťou ani odpisy z obstarávacej ceny kalkulačka nepočíta. Pri BSM alebo spoluvlastníctve počíta s podielom, ktorý zadáte; pomer medzi manželmi je ich rozhodnutie a kalkulačka ho nevyberá. Výsledok je daň jedného spoluvlastníka, nie domácnosti. Hotovosť po dani nezahŕňa splátky istiny úveru, investície do nehnuteľnosti ani prijaté či vrátené zábezpeky. Ak máte aj iný základ dane, ukazujeme prírastok dane pred celoročnými úpravami: § 46a, daňový bonus, preddavky a zrazená daň môžu konečnú sumu zmeniť. Pri základe nad 43 983,32 € môže poradie zaokrúhlenia pásiem posunúť daň o 0,01 €; úradný príklad pre rok 2026 sme nenašli, rozdiel preto označujeme. Konečnú sumu určí vaše daňové priznanie.

Sadzby a pásma

Sadzby a hranice platné pre zdaňovacie obdobie 2026 pri príjme z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Zdroje a právny základ

Záznam zmien

• 2026-04-09 — Aktualizácia na zdaňovacie obdobie 2026: potvrdené oslobodenie 500 € a hranice progresívnych sadzieb 19 % / 25 % (43 983,32 €).
• 2026-06-15 — Doplnený riešený príklad, tabuľka sadzieb a tabuľka oficiálnych zdrojov; rozšírené vysvetlenie proporčných výdavkov a oslobodenia od odvodov.
• 2026-09-05 — Oprava po SK vlákne (večer 2026-09-05): pri oslobodenom príjme sa čistý príjem počíta ako príjem mínus výdavky (nie celý príjem).
• 2026-09-25 — Oprava podľa overenia ZDP (Astra Pro, 2026-09-25): pomer na krátenie výdavkov sa zaokrúhľuje pred násobením (predvolená daň 1 079,20 € namiesto 1 080,63 €); pridaný § 46a pri jedinom príjme a samostatná povinnosť podať priznanie (§ 32); daň sa neuvádza, kým nie sú známe ostatné príjmy, zostávajúce oslobodenie a uznateľnosť výdavkov; pri inom základe dane sa ukazuje prírastok dane podľa pásma; odpisy sa neodpočítavajú od hotovosti; pri nulovom príjme sa zaplatené výdavky prejavia v hotovosti; lehota za rok 2026 je 31. 3. 2027; zdroje nahradené priamymi odkazmi na ZDP a Finančnú správu.
• 2026-09-25 — Pridaný rozpis príjmov a výdavkov: kalkulačka zaradí energie podľa toho, kto má zmluvu s dodávateľom a kto platí, preddavky do fondu opráv, výdavky podľa zaradenia do obchodného majetku, ponechanú zábezpeku, energopomoc a nepeňažný príjem zo zhodnotenia nájomcom. Pridané rozdelenie pri BSM (§ 4 ods. 8) a spoluvlastníctve (§ 10 ods. 1) so zaokrúhleným pomerom výdavkov podľa príkladu Finančnej správy. Súhrn overených výdavkov zostáva ako druhý spôsob zadania.
• 2026-09-25 — Rozpätie namiesto prázdneho výsledku: keď na otázku, ktorá mení daň, odpoviete „neviem“ (iné zdaniteľné príjmy, použitá časť 500 € oslobodenia, zaradenie do obchodného majetku), kalkulačka ukáže najnižšiu a najvyššiu daň a hotovosť po dani pre všetky možné odpovede, v oboch krajoch rovnakým výpočtom. Za vás odpoveď nevyberá; rozpätie sa zúži, keď odpoviete. Pri iných príjmoch je horná hranica 35 % pásmo § 15, pri oslobodení rozsah 0 až 500 € podľa § 9 ods. 1 písm. g).