Calculateur Prêt Immobilier 2026
Calculez gratuitement la mensualité constante de votre prêt immobilier à partir du capital emprunté, du taux nominal annuel et de la durée. Le calculateur utilise la formule standard de l'annuité (mensualité fixe) et vous donne instantanément le total remboursé sur toute la durée et le coût total du crédit. Le montant affiché correspond au taux nominal seul : il est hors assurance emprunteur et hors frais annexes, donc le TAEG réel sera plus élevé.
Le résultat de votre prêt
- Mensualité (hors assurance)1 159,92 €
- Total des intérêts (coût du crédit)78 380,66 €
- Total remboursé (toutes mensualités)278 380,66 €
- Nombre de mensualités240
Comment ça se calcule
La mensualité d'un prêt immobilier à taux fixe repose sur le principe de l'annuité constante : vous payez chaque mois exactement la même somme jusqu'au dernier versement. Cette mensualité se décompose à chaque échéance en une part d'intérêts, calculée sur le capital restant dû, et une part de capital amorti. Au début du prêt, le capital restant dû est élevé, donc les intérêts représentent la plus grosse partie de la mensualité ; au fil des années, le capital baisse, les intérêts diminuent et la part de capital remboursé augmente mécaniquement. Le calculateur retient le taux nominal (TIN, aussi appelé TAN), c'est-à-dire le seul taux qui sert réellement à calculer la mensualité. Il ne tient pas compte de l'assurance emprunteur ni des frais de dossier et de garantie : ces éléments sont intégrés au TAEG, l'indicateur à comparer entre les offres, toujours supérieur au taux nominal. Pour obtenir la mensualité, on convertit d'abord le taux annuel en taux mensuel (division par 12), puis on applique la formule de l'annuité au capital emprunté et au nombre total d'échéances (durée en années × 12). Le total remboursé est simplement la mensualité multipliée par le nombre d'échéances, et le coût du crédit est la différence entre ce total et le capital de départ. Allonger la durée fait baisser la mensualité, mais augmente fortement le coût total, car les intérêts courent sur davantage d'années ; à l'inverse, une durée plus courte alourdit la mensualité tout en réduisant la facture d'intérêts. C'est pourquoi le taux d'endettement — la part des revenus consacrée aux mensualités, assurance comprise, plafonnée à 35 % par le HCSF — et la durée se règlent ensemble. Lorsque le taux est nul (cas d'un prêt à taux zéro), la formule se simplifie : la mensualité n'est plus que le capital divisé par le nombre de mois, sans aucun intérêt.
i = taux nominal annuel / 12
n = durée en années × 12
M = P × i × (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
Si i = 0 : M = P / n
Total remboursé = M × n
Coût du crédit (intérêts) = (M × n) − PExemple de calcul
On reprend les valeurs par défaut du calculateur : un capital emprunté de 200 000 €, un taux nominal annuel de 3,5 % et une durée de 20 ans, hors assurance emprunteur.
| Capital emprunté (P) | 200 000,00 € |
| Taux nominal annuel | 3,50 % |
| Taux mensuel (i)0,035 ÷ 12 | 0,0029167 |
| Nombre de mensualités (n)20 ans × 12 | 240 |
| Mensualité (hors assurance)formule de l'annuité | 1 159,92 € |
| Total remboursé1 159,92 × 240, sur mensualité non arrondie | 278 380,66 € |
| Coût total du crédit (intérêts)278 380,66 − 200 000 | 78 380,66 € |
Sur ce prêt, vous remboursez donc 78 380,66 € d'intérêts, soit près de 39 % du capital emprunté, pour une mensualité de 1 159,92 € hors assurance. À titre de comparaison, le même capital à 0 % sur 20 ans donnerait une mensualité de 833,33 € (200 000 ÷ 240) sans aucun intérêt. Attention : une fois l'assurance emprunteur et les frais de dossier et de garantie ajoutés, le coût réel mesuré par le TAEG dépasse nettement ces 78 380,66 € ; c'est ce TAEG, et non le taux nominal, qu'il faut comparer d'une banque à l'autre.
Quand le résultat peut varier
Le montant affiché est une estimation du seul taux nominal : votre mensualité réelle sera plus élevée. La cause principale est l'assurance emprunteur (garantie décès-invalidité), en pratique exigée par la banque et non incluse ici ; sa prime s'ajoute chaque mois et peut représenter une part significative du coût total. S'ajoutent aussi les frais de dossier et les frais de garantie (hypothèque ou caution), intégrés au TAEG mais absents de ce calcul. Le résultat diffère également si votre prêt n'est pas à taux fixe pur : un prêt à taux variable, un prêt à paliers, un prêt relais ou un prêt avec différé d'amortissement suit une autre logique de calcul. Le calculateur suppose par ailleurs des mensualités strictement constantes du premier au dernier mois ; en pratique, un remboursement anticipé, une renégociation, un rachat de crédit ou une modulation d'échéance modifie le coût total réellement payé. Enfin, un prêt aidé (PTZ, prêt d'accession sociale) ou la part d'apport personnel changent l'équilibre du financement. Pour comparer des offres entre elles, fiez-vous toujours au TAEG plutôt qu'au taux nominal : il intègre l'assurance et les frais, et il doit rester sous le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France.
Taux et barèmes
Repères 2026 pour le prêt immobilier des particuliers en France. Le taux nominal varie selon la banque, le profil et la durée ; les valeurs ci-dessous sont des ordres de grandeur indicatifs, non des taux garantis.
| Élément | Repère 2026 | Remarque |
|---|---|---|
| Type de taux le plus courant | Taux fixe | Mensualité constante sur toute la durée |
| Durée recommandée (HCSF) | 25 ans maximum | 27 ans pour le neuf ou avec travaux importants |
| Taux d'endettement maximal (HCSF) | 35 % des revenus | Assurance emprunteur comprise |
| Délai de réflexion légal | 10 jours minimum | Avant acceptation de l'offre de prêt |
| Taux entrant dans la mensualité | Taux nominal (TIN/TAN) | Hors assurance et frais |
| Indicateur à comparer | TAEG | Intègre assurance, dossier et garantie |
| Plafond légal du TAEG | Taux d'usure | Publié chaque trimestre par la Banque de France |
| Changement d'assurance emprunteur | À tout moment | Loi Lemoine (2022), sans frais |
Sources et base légale
| Source | Ce que ça régit | Dernière vérification |
|---|---|---|
| service-public.fr — Je veux obtenir un crédit immobilier | Caractéristiques du prêt, durée, capacité d'emprunt, délai de réflexion et comparaison par le TAEG | |
| service-public.fr — Le taux annuel effectif global (TAEG) | Définition du TAEG, éléments inclus (intérêts, assurance, frais) et plafond du taux d'usure | |
| service-public.fr — Assurance emprunteur pour un crédit immobilier | Garanties décès-invalidité, caractère obligatoire de fait et changement d'assureur (loi Lemoine) | |
| ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement | Outils de simulation (tableau d'amortissement, PTZ, frais d'acquisition) et conseils neutres sur le financement |
Journal des modifications
- — Mise à jour du barème : durées et plafonds HCSF, taux d'usure et règles d'assurance emprunteur revus pour 2026.
- — Ajout de l'explication détaillée du calcul, d'un exemple chiffré pas à pas, d'un tableau de repères et d'un tableau de sources officielles ; précision sur l'écart entre taux nominal et TAEG.
Questions fréquentes
Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité constante se calcule avec la formule de l'annuité : M = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), où P est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux nominal annuel divisé par 12) et n le nombre total de mensualités (années × 12). Chaque mensualité est identique, mais elle contient au début plus d'intérêts et moins de capital, le rapport s'inversant au fil du remboursement. Exemple : 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans donnent une mensualité de 1 159,92 € hors assurance.
Quelle est la différence entre le taux nominal et le TAEG ?
Le taux nominal (TIN ou TAN) est le taux d'intérêt appliqué au capital ; c'est le seul taux utilisé pour calculer la mensualité de ce simulateur. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ajoute en plus l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie : il est donc toujours supérieur ou égal au taux nominal. Pour comparer deux offres de banques, c'est le TAEG qu'il faut regarder, car il reflète le coût réel du crédit, pas le taux nominal affiché.
L'assurance emprunteur est-elle incluse dans la mensualité affichée ?
Non. La mensualité calculée ici est hors assurance : elle ne reflète que le taux nominal. L'assurance emprunteur (garantie décès-invalidité), en pratique obligatoire pour un prêt immobilier, est une prime additionnelle qui s'ajoute à cette mensualité et qui est intégrée au TAEG. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier et changer votre assurance emprunteur à tout moment (délégation d'assurance), ce qui permet souvent de réduire le coût total.
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
Le taux d'usure est le TAEG maximum légal qu'une banque peut appliquer ; il est fixé et publié chaque trimestre par la Banque de France. Une offre de prêt dont le TAEG dépasse le taux d'usure en vigueur est considérée comme usuraire et ne peut pas être accordée. Le TAEG de toute offre que vous comparez doit donc rester sous le taux d'usure applicable au trimestre concerné.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande de plafonner la durée d'amortissement à 25 ans, avec une exception jusqu'à 27 ans pour l'achat dans le neuf ou avec travaux importants. Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente nettement le coût total du crédit, car les intérêts courent sur une période plus longue. Le simulateur accepte des durées jusqu'à 30 ans pour la simulation.
Que se passe-t-il si le taux est de 0 % ?
Si le taux nominal est nul (cas d'un prêt aidé à taux zéro, par exemple), il n'y a aucun intérêt à payer : la mensualité est simplement le capital divisé par le nombre de mensualités. Pour 200 000 € à 0 % sur 20 ans (240 mensualités), la mensualité est de 833,33 €, le total remboursé reste 200 000 € et le total des intérêts est de 0 €.